ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวครึ่งปีหลัง 2563จริงหรือ.?

รายงาน by LPN Wisdom

บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ LPN Wisdom ประเมินอสังหาฯฟื้นครึ่งหลังของปี 63 เหตุจากมาตรผ่อนคลายมาตรการLock Down และผู้ประกอบการงัดกลยุทธ์ด้านราคากระตุ้นยอดขาย ส่งผลให้รายได้รวมของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 36บริษัทในไตรมาส 2 ของปี 2563เติบโต 4.36%เทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562แต่ตัวเลขกำไรสุทธิมีแนวโน้มลดลง ปี 2563มีกำไรสุทธิรวม 4,191.53 ล้านบาท ลดลง 54.34%และหากนับรายได้รวมในครึ่งปีหรือ 6 เดือนปี 2563ทั้ง36บริษัท มีรายได้รวม 143,202.37ล้านบาท ลดลง 19.27%ส่วนกำไรสุทธิในช่วง 6 เดือนแรก อยู่ที่ 10,714.80 ล้านบาท ลดลง 55.11%เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) (LPN)เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัวช่วงเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา หลังจากที่มีการผ่อนคลายมาตรการ Lock Down ส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดค่อยๆ ดีขึ้น ทำให้ยอดขายและการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวสูงขึ้นในช่วงไตรมาส2ของปี 2563

ทั้งนี้ รายได้รวมของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในไตรมาส2 ของปี 2563 มีรายได้รวม 72,822.65 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.39% เทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562เป็นผลมาจากการใช้กลยุทธ์ทางการตลาด การปรับลดราคาสินค้าเพื่อตอบโจทย์กับกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาด ในขณะที่ภาพรวมของกำไรสุทธิของทั้ง36บริษัทมีแนวโน้มลดลง โดยในไตรมาส 2 ของปี 2563มีกำไรสุทธิรวม4,191.53  ล้านบาท ลดลง 54.34%เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี2562

ขณะที่รายได้รวมในครึ่งแรกของปี 2563ของทั้ง 36บริษัท มีรายได้รวม 143,202.37ล้านบาท ลดลง 19.27%เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี2562กำไรสุทธิในช่วงครึ่งแรกของปี 2563อยู่ที่ 10,714.80 ล้านบาท ลดลง 55.11%เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562

อย่างไรก็ดี การปรับตัวลดลงของรายได้และกำไรของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563สอดคล้องกับทิศ-ทางการปรับตัวของเศรษฐกิจที่มีการเติบโตลดลง6.9%ในครึ่งแรกของปี 2563โดยปรับตัวลดลงต่ำสุดในไตรมาส2 ของปี 2563ที่ 12.2%ตามรายงานของสภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

“ไตรมาส2 ของปี2563เป็นช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโคโรน่าไวรัสสายพันธ์ใหม่ 2019(COVID-19) ทำให้คาดการณ์ว่ากำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาดน่าจะลดลงผลจากมาตรการLock Down ทำให้ผู้ประกอบการปรับตัวด้วยการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคและนักลงทุนในตลาด ทำให้มีกำลังซื้อเข้ามาอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับสถานการณ์เศรษฐกิจที่เป็นอยู่ในขณะนั้น สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยและกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อระดับราคาสินค้ามีการปรับตัวลงมาในระดับราคาที่ผู้ซื้อสามารถรับได้ (Affordable Price)”นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

จากผลการศึกษาของ LPN Wisdom พบว่า อาคารชุดที่มีระดับราคาไม่เกิน 3ล้านบาท ในทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้า หรือทำเลที่เดินทางได้สะดวก โดยเฉพาะ ทำเลคลองสาน-วงเวียนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 30-50%ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดที่ระดับราคา 2-5ล้านบาท ในทำเลที่เดินทางสะดวกใกล้แนวรถไฟฟ้า ถนน และรถขนส่งสาธารณะ อย่างทำเลอ่อนนุช-พัฒนาการ  มียอดขายเฉลี่ย15-18%ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย  ขณะที่บ้านเดี่ยวระดับราคา 6-20ล้านบาท เป็นระดับราคาที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดโดยมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 10-13%ของมูลค่าโครงการที่เปิดขายในช่วงที่ผ่านมา ขณะที่มูลค่าการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 2563ตามรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า มีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 4.2%ซึ่งสะท้อนถึงอัตราการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี2563

ในขณะที่แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มคลี่คลายไปในทิศทางที่ดีขึ้นหลังจากที่รัฐบาลมีมาตรการผ่อนคลายกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ทำให้ผู้ประกอบการทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ของปี 2563โดยประมาณว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วง 5เดือนหลังของปี  2563 ประมาณ 31,000 –41,000หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 174,000 – 189,000 เพิ่มขึ้น 20-34%เมื่อเทียบกับ 7เดือนแรกของปี 2563ที่มีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ 33,741 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่า 140,640 ล้านบาท เฉพาะเดือนกรกฎาคม 2563พบว่ามีจำนวนโครงการที่เป็นตัวใหม่5,400หน่วย เพิ่มขึ้น 47% เมื่อเทียบกับเดือนมิถุนายน 2563โดยมีมูลค่า 19,577ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับเดือนมิถุนายน2563

นอกจากนี้ LPN  Wisdomประมาณว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2563ประมาณ 65,000 – 75,000หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 315,000 – 330,000 ล้านบาท หรือมีการปรับตัวลดลง 25-30% เมื่อเทียบกับปี 2562ที่มีจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่ 110,000หน่วย มูลค่า 440,000ล้านบาท

ทั้งนี้แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี2563ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยในแนวราบมากขึ้น โดยยังคงชะลอแผนการเปิดตัวคอนโดมิเนียม เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อในตลาดและเป็นการบริหารกระแสเงินสดของบริษัท

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงมีแคมเปญทางการตลาดเพื่อลดจำนวนสินค้าคงเหลือที่มีอยู่โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม จากรายงานผลการดำเนินครึ่งแรกของปี 2563พบว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้ง 36แห่ง มีสินค้าคงเหลือและโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา มูลค่ารวม 601,441.55ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 70%ของสินค้าคงเหลือและโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาทั้งตลาด ซึ่งต้องใช้เวลาในการขายประมาณ 36-50เดือน

โดยปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมที่เหลือขายอยู่ในตลาด ณ สิ้นไตรมาส 2 ของปี2563 เท่ากับ 90,561 หน่วย เป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ 17,645หน่วย ซึ่งต้องใช้เวลาในการขาย 50เดือน และ 10เดือนตามลำดับ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี2563ในขณะที่มีที่อยู่อาศัยในแนวราบที่สร้างเสร็จพร้อมขายจำนวน12,994หน่วยอยู่ในตลาด ซึ่งใช้เวลาในการขายประมาณ 6เดือน ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังเป็นโครงการในแนวราบมากกว่าที่จะเป็นคอนโดมิเนียม” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว