ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ไทยเคลื่อนไหวในทิศทางที่ต่างกัน

ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของไทยมักถูกพูดถึงว่าเป็นตลาดที่โดดเด่นกว่าตลาดอื่นสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนในช่วงเวลาที่ไม่แน่นอนเช่นนี้   ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เปิดเผยว่า แม้สถานการณ์ในตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์จะมีการเติบโตที่ดีกว่าตลาดเชิงพาณิชย์อื่นๆ แต่ตลาดนี้ก็ไม่ได้มีความราบรื่นไปเสียทั้งหมด  เพราะมีทั้งด้านที่มีการเติบโตและด้านที่ยังมีความท้าทาย ซึ่งสามารถพัฒนาให้ดีขึ้นได้หากมีนโยบายสนับสนุนจากภาครัฐและกลยุทธ์ในการขยายธุรกิจที่เหมาะสม

นายอาดัม เบลล์ หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า “ช่วงก่อนเกิดโควิด-19  โมเดล China Plus One ทำให้เห็นว่ามีผู้ผลิตที่ต้องการกระจายซัพพลายเชนและย้ายฐานการผลิตออกนอกจีนแผ่นดินใหญ่ เนื่องจากต้นทุนค่าจ้างแรงงานที่เพิ่มขึ้น ต้องการกระจายความเสี่ยง และจากข้อพิพาททางการค้าที่เกิดขึ้น  ซึ่งเป็นที่คาดการณ์กันว่าไทย เวียดนาม และมาเลเซียจะเป็นประเทศหลักที่ได้รับผลประโยชน์ แต่จนถึงปัจจุบัน ตัวเลขยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมของไทยยังไม่แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มนี้ ในการประเมินความสำเร็จของประเทศไทยจากการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI)  จะพิจารณาจากการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมระหว่างปี 2559 – 2563 จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อย่างดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น และอมตะ คอร์ปอเรชั่น  พบว่า ยอดขายที่ดินไม่ได้แสดงให้เห็นถึงประโยชน์ที่ไทยได้รับจากโมเดล China Plus One” เวียดนามคือประเทศที่ประสบความสำเร็จมากกว่าในการดึงดูดการลงทุน เพราะมีข้อได้เปรียบ คือ แรงงานมีจำนวนมาก อายุน้อย และอัตราค่าแรงต่ำ  ซึ่งบรรดาผู้ผลิตที่ต้องอาศัยแรงงานจำนวนมากต่างให้ความสนใจเวียดนามมากกว่าไทย

“ถึงแม้ประเทศไทยอาจไม่สามารถแข่งขันเรื่องค่าแรงได้อีกต่อไป แต่ยังมีข้อได้เปรียบเวียดนามในด้านอื่น ไม่ว่าจะเป็นระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนามาเป็นอย่างดี  มีนิคมอุตสาหกรรมที่มีการพัฒนาและบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ  มีกลุ่มซัพพลายเออร์และแรงงานที่มีทักษะเฉพาะทางมากมาย รวมถึงการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศมากกว่า 40 ปี ซึ่งน่าจะช่วยให้ไทยได้รับประโยชน์จากโมเดล China Plus One ได้” นายอาดัมกล่าวเพิ่มเติม

ซีบีอาร์อีเชื่อว่ามีความต้องการสะสมจำนวนมากสำหรับที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่บริเวณอีสเทิร์นซีบอร์ด  แต่เนื่องจากข้อจำกัดด้านการเดินทางในปัจจุบันจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 และจากการเดินทางออกนอกประเทศที่เป็นไปได้ยากของชาวจีน   ประเทศไทยจึงยังคงต้องรอกว่าที่จะได้รับประโยชน์จากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่อาจเกิดขึ้น

สิ่งหนึ่งที่เห็นได้ชัดว่ามีการเติบโตในตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ คือ ตลาดโกดังสินค้า ที่ขยายตัวมาเป็นเวลาหลายปีจากการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ และการแพร่ระบาดของโรคก็ได้กระตุ้นให้การเติบโตในตลาดนี้อย่างมาก   บริษัทด้านอีคอมเมิร์ซกำลังขยายตัวแบบทวีคูณจากการที่ผู้คนเปลี่ยนไปจับจ่ายใช้สอยผ่านทางออนไลน์เนื่องจากการล็อกดาวน์และการแนะนำให้ทำงานและอยู่ที่บ้าน   ซีบีอาร์อีเชื่อว่ามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลที่มุ่งเน้นไปที่ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์จะสามารถปลดล็อกศักยภาพในการเติบโตตลาดโกดังสินค้า และลดความท้าทายเรื่องโซนนิ่งสำหรับโกดังสินค้าที่ตลาดกำลังเผชิญอยู่

นายพอล ศรีวรกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร aCommerce ได้เคยให้ความคิดเห็นกับหนังสือพิมพ์บางกอกโพสต์ว่า ธุรกิจอีคอมเมิร์ซในประเทศไทยกำลังเติบโตในอัตราที่ไม่ธรรมดา   เฉพาะการเติบโตในปี 2563 เพียงแค่ปีเดียวก็ถือเป็นเรื่องที่น่าทึ่งแม้ว่าจะมีเพียง 3-4% ของร้านค้าปลีกทั้งหมดในตลาดที่เข้าสู่โลกออนไลน์   แบรนด์และร้านค้าปลีกหลายรายกำลังเร่งปรับเปลี่ยนโดยนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้  ทำให้ยอดขายจากอีคอมเมิร์ซเพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 5-8% ในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 มาเป็น 25-30% ในปัจจุบัน การเติบโตดังกล่าวช่วยผลักดันให้เกิดความต้องการพื้นที่โกดังสินค้าจำนวนมหาศาลจากบริษัทอีคอมเมิร์ซรายใหญ่อย่าง  aCommerce, JD.Com, Shopee และ Lazada เพื่อจัดเก็บสินค้าก่อนกระจายให้กับลูกค้าทั่วประเทศ

นายอาดัมกล่าวเสริมว่า “ในอนาคตข้างหน้ายังมีความท้าทายรออยู่ แต่เป็นความท้าทายในเชิงบวกจากการเติบโตอย่างรวดเร็วของตลาด   ด้วยลักษณะการดำเนินธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ทำเลที่ดีต้องอยู่ใกล้เมืองและเดินทางสะดวก  ทำเลที่โดดเด่นสำหรับโกดังสินค้าของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ คือ บริเวณถนนบางนา-ตราด ระหว่าง กม.18 – กม.23 ซึ่งเชื่อมต่อกรุงเทพฯ สนามบินสุวรรณภูมิ และท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังไว้ด้วยกัน เป็นพื้นที่ที่อยู่ในเขตโซนนิ่งสำหรับโกดังสินค้าขนาดใหญ่ที่บริษัทอีคอมเมิร์ซนิยม   ซีบีอาร์อีพบว่าในทำเลนี้กำลังประสบปัญหาขาดแคลนที่ดินขนาดใหญ่ที่สามารถนำมาพัฒนาได้ และราคาที่ดินที่มีอยู่ทำให้การพัฒนาคลังสินค้าเป็นเรื่องที่ท้าทาย”

“ธุรกิจบางประเภทในตลาดโกดังสินค้าอย่างธุรกิจอีคอมเมิร์ซมีการเติบโตอย่างมากในช่วงการแพร่ระบาดของโรค  แต่ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ซีบีอาร์อีคาดว่าค่าเช่าโกดังสินค้าจะมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น  นักพัฒนาโครงการและผู้เช่าอาจจะต้องเริ่มมองหาทำเลที่เป็นทางเลือกอื่นที่มีค่าเช่าต่ำกว่า หรือมีราคาที่ดินที่สามารถชดเชยกับการมีทำเลที่ตั้งที่เป็นรอง  ซึ่งเป็นความท้าทายจากการเปลี่ยนแปลงที่ส่งผลในด้านดี  ด้วยนโยบายของรัฐบาลในเรื่องการวางและจัดทำผังเมืองใหม่ที่จะมีการขยายการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มเติม จะทำให้ประเทศไทยกลับมาสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันด้านโกดังสินค้าในระดับภูมิภาคอีกครั้ง”นายอาดัมกล่าวสรุป