ที่ดินกทม.-ปริมณฑล 35ปีราคาพุ่ง 66 เท่า สยาม-ชิดลม-เพลินจิตขาย ตร.ว.ละ 3 ล้าน

35 ปี ราคาที่ดินกทม.-ปรืมณฑลเพิ่ม 66 เท่า หลังประทศไทยเปลี่ยนแปลงจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม ระบุราคาพุ่งสูงสุดในปี 2539 กว่า 31 เท่า ขณะที่วิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 ทำราคาที่ดินลดเหลือ 25 เท่าหรือ 17% ผลสำรวจระบุ ปี 2542-2563 พบราคาเพิ่มขึ้น 2.6 เท่าเฉลี่ย 4.6% ต่อปี อิทธิพลรถไฟฟ้า และซื้อที่ดินลงทุนเก็งกำไร ส่งผลราคาที่ดินเพิ่มต่อเนื่อง คาดcovid-19 ไม่กระทบราคา ส่วนที่ดินแพงสุดบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต นานา ตารางวาละ 3 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2562

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยผบสำรวจ การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ.2537-2563 พบว่า สถานการณ์ราคาที่ดินยังคงเติบโตอย่างรวดเร็ว แม้ภาวะเศรษฐกิจซบเซา แต่ยังมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ รวมถึงประกอบกับอุปทานที่ดินมีจำกัด

ทั้งนี้การสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 ระบุผลการสำรวจล่าสุด ณ สิ้นปี 2562 และประมาณการ ณ สิ้นปี 2563 ว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงปี 2562-63 

อย่างไรก็ดีศูนย์ข้อมูลฯ ได้สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตัวอย่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวนประมาณ 200 กว่าแปลง และตามสถานีรถไฟฟ้าอีกประมาณ 150 สถานี โดยสำรวจมาตั้งแต่ปี 2537  ขณะที่ข้อมูลก่อนหน้านั้นย้อนไปถึงปี 2528 เป็นการเก็บข้อมูลอื่นจากการประเมินค่าทรัพย์สินและการสำรวจวิจัยต่อเนื่อง 

จากการสำรวจครั้งนี้ พบว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นถึง 66.8 เท่านับตั้งแต่ปี 2528 ถึงสิ้นปี 2563 ในระยะเวลาเพียง 35 ปี เหตถผลสำคัญต่อราคาทค่ดินเพราะประเทศไทยเปลี่ยนแปลงนโยบายจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม

ส่วนปีที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด คือในปี 2539 ประมาณ 31.2 เท่า จากช่วงปี 2528-2539 หรือ 11 ปี ทั้งนี้เป็นเพราะประเทศไทยในขณะนั้นเริ่มเป็นประเทศอุตสาหกรรมใหม่ (Newly Industrialized Country) มีญี่ปุ่นเข้ามาลงทุนหลังข้อตกลง Plaza Accord

อย่างไรก็ตามจากการสำรวจระบุ ราคาที่ดินตกต่ำลงอย่างที่ไม่เคยมีใครคาดคิดมาก่อนในยุควิกฤติเศรษฐ กิจปี 2540 ทำให้ราคาลดลงเหลือ 25.9 เท่า จาก 31.2 เท่า ซึ่งเท่ากับราคาที่ดินลดลง 17% จากช่วงสูงสุดในปี 2539 ภายในเวลา 4 ปี (2539-2543) ของวิกฤติการณ์ดังกล่าว

 ขณะที่ราคาที่ดินเริ่มฟื้นตัว และแม้จะมีวิกฤติ Hamburger Crisis ในสหรัฐ อเมริกา ก็ไม่ทำให้ราคาที่ดินในประเทศ ไทยลดลง แต่เพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้นอาจกล่าวได้ว่าในช่วงปี 2542-2563 ราคาที่ดินเพิ่มจากดัชนีที่ 25.9 เป็น 66.8 หรือ เพิ่มขึ้น 2.6 เท่านั่นเอง หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.6% ต่อปี

ทั้งนีจะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินฟื้นตัวเป็นอย่างมากเป็นในยุคเศรษฐกิจเฟื่องฟูคือปี 2547-2549 แต่หลังจากนั้นราคาที่ดินก็ไม่ค่อยเปลี่ยนแปลงมากนัก ทั้งนี้อาจเป็นผลมาจากการเมืองไทย ทำให้การลงทุนจากต่างประเทศน้อยลง และหันไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านแทน การลงทุนจริงจาก UNCTAD พบว่า ณ ปี 2561 ที่มีเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้าในประเทศ (Foreign Direct Investment) จำนวน 154.7 พันล้านเหรียญสหรัฐนั้น ปรากฏว่า 50% ไปที่สิงคโปร์ 14% ไปที่อินโดนีเซีย 10% ไปเวียดนาม ส่วนไทยมีส่วนแบ่งเพียง 9% เท่านั้น

จากการสำรวจพบว่ส มีปรากฏการณ์พิเศษที่พึงให้ความสนใจก็คือ ในขณะที่เศรษฐกิจไทยในช่วงปี 2560-2563 ตกต่ำมาก และพบกับภาวะโรคโควิด-19 ด้วย แต่ปรากฏว่าดัชนีราคาที่ดินที่ 51.6 ในปี 2560 น่าจะเพิ่มเป็น 66.8 ในปี 2563 หรือเพิ่มขึ้น 29% หรือเฉลี่ยปีละ 9% โดยเฉลี่ย ทั้งนี้เพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสายในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ความคาดหวังในอนาคตค่อนข้างดี จึงทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นค่อนข้างสูง และที่ดินประมาณ 1/3 ของทั้งหมด อยู่ในแนวรถไฟฟ้า

ดร.โสภณ ระบุผลสำรวจพบว่า ราคาที่ดินในช่วงสิ้นปีปี 2561-2562 เพิ่มขึ้นสูงสุด โดยเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 14% ทั้งนี้เพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความชัดเจนมากขึ้นตามลำดับ  ส่วนในช่วงสิ้นปี 2562-2563 ราคาก็ยังเพิ่มขึ้น แต่โดยเฉลี่ยแล้วเพิ่มขึ้น 8%

อย่างไรก็ดี สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดในขณะนี้คือบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต นานา ซึ่งเป็นไปตามแนวรถไฟฟ้า ราคาที่ดินจะเป็นเงินตารางวาละ 3 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2562 และคาดว่าจะเพิ่มเป็น 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา ณ สิ้นปี 2563 ณ ตารางวาละ 3.3 ล้านก็เท่ากับตารางเมตรละ 825,000 บาท หรือ ตารางฟุตละ 76,645 บาท หรือเป็นเงินตารางเมตรละ 26,613 เหรียญสหรัฐ หรือ 2,472 บาทต่อตารางฟุต

ทั้งนี้ ผลสำรวจที่น่าสนใจ ทำไมราคาที่ดินขยับขึ้นต่อเนื่อง ทั้งที่ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างชัดเจน โดยดร.โสภณ ระบุว่า ปรากฏ การณ์นี้ สามารถสะท้อน และอธิบายได้หลายประการ โดยระบุว่า

โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า ทำให้เกิดความคาดหวังในเชิงบวก แม้ว่าข้อมูลของศูนย์ข้อมูลฯจะพบว่า กรณีเส้นทางตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะเกิดภาวะล้นตลาดของตลาดอาคารชุด จนในขณะนี้ไม่สามารถที่จะสร้างอาคารชุดใหม่ๆ ได้ แต่ราคาที่ดิน ก็ยังเพิ่มขึ้น เพราะต่างคาดหวังว่าอนาคตน่าจะดีกว่านี้

 ขณะดียวกัน การเก็งกำไรในที่ดิน ในความเป็นจริง การเรียกขายหรือราคาเสนอขายในท้องตลาดสูงกว่ามูลค่าที่ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินไว้อีกประมาณ 10-20% ดังนั้นอิทธิพลของการเก็งกำไรยังมีอยู่สูงมาก แม้ในภาวะโควิด-19 ซึ่งส่วนใหญ่มองว่าเป็นปรากฏการณ์ชั่วคราวอาจไม่ได้ทำให้เกิด “New Normal” ที่แท้จริง

 นอกจากนี้ ในเขตใจกลางเมือง แม้ไม่มีโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ แต่การที่มีการเชื่อมต่อรถไฟฟ้านอกเมืองมากขึ้น ส่งผลให้ดึงดูดให้คนเข้าเมืองมากขึ้น  แต่ในช่วงเกิดโควิด-19 นี้ ศูนย์การค้าในเขตใจกลางเมืองก็ประสบปัญหาตามไปด้วย  ในแง่เลวร้าย ก็อาจทำให้มูลค่าหายไป 11% หรือเท่ากับ =(1/((1+อัตราผลตอบแทน 6%ต่อปี)^2ปี))-1  แต่สำหรับที่ดินที่มีอุปทานจำกัด ราคาที่ดินอาจไม่ได้รับผลกระทบเช่นในกรณีวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ซึ่งขณะนั้นยังไม่มีรถไฟฟ้าสักสายเลย