30 ปีกรุงเทพ “คอนโดฯใหม่ราคาพุ่ง1,000% แห่ผุดจาก 2,600 ยูนิตเป็น 6.3 แสนทั่วกรุง
30 ปีกรุงเทพ “คอนโดฯใหม่ราคาพุ่ง1,000%
แห่ผุดจาก 2,600 ยูนิตเป็น 6.3 แสนทั่วกรุง
สะท้อน 30 ปีเมืองหลวงไทย คอนโดมิเนียมก่อสร้างทะลักแล้วกว่า 6.3 แสนยูนิตทั่วกทม. ระบุชัดคอนโดฯกลางเมือง (ศูนย์กลางธุรกิจ) เพิ่มจาก 2,600 ยูนิต กลายเป็น 1.4 แสน ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ รับเพิ่มขึ้นไปมากกว่า 1,000% ราคาขายแพงสุดตร.ม.ละ 3.5 หมื่นบาทในปี 2530 ปัจจุบันแพงสุดที่ 7 แสนต่อตร.ม. แต่ซื้อขายเปลี่ยนมือคอนโดมิเนียมมือสองยังไม่มาก แต่คาดอนาคตเติบโตขึ้น
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 30 ปีที่ผ่านมาว่า นับจากช่วปี 2531 ที่เธอได้เข้ามาร่วมงานกับซีบีอาร์อี จากชื่อเดิมคือ “ริชาร์ด เอลลิส” คอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างในย่านใจกลางกรุงเทพฯมีอยู่เพียง 2,600 ยูนิตเท่านั้น ขณะที่ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมก่อสร้างแล้ว 1.4 แสนยูนิต หากนับจำนวนทั่วกรุงเทพฯเมืองหลวงของประเทศไทย จะพบว่ามีคอนโดมิเนียมรวมทั้งสิ้น 6.3 แสนยูนิต
อย่างไรก็ดีในอดีตที่ผ่านมาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ที่ก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จมีราคาขายอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 2 หมื่นบาทถึง 2.5 หมื่นบาท และรูปแบบห้องและการก่อิสร้างในขณะนั้น ผู้ซื้อจะได้เพียงห้องเปล่า ไม่มีผนัง พื้น หรือฝ้าเพดาน พื้นที่ครัว ไม่มีอุปกรณ์ ส่วนพื้นที่ห้องน้ำตกแต่งตามแบบมาตรฐาน นอกจากนี้ สิ่งอำนวยความสะดวกในห้องก็ไม่มีเครื่องปรับอากาศ หลอดไฟ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ผู้พัฒนาโครงการเตรียมไว้ให้ต่างกับปัจจุบันที่มีให้
ขณะที่ด้านราคาขายคอนโดมิเนียมใหม่ เมื่อเที่ยบปัจุบันมีการปรับสูงขึ้นมากกว่า 1,000% โดยคอนโดมิเนียมใหม่ในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ มีราคาขายตารางเมตรละกว่า 3 แสนบาท ขณะที่อดีตช่วงปี 2530 ราคขายาแพงสุด คือโครงการ “สมคิด การ์เด้นส์” หลังเซ็นทรัลชิดลม มีราคาขายตารางเมตรละ 3.5 หมื่นบาท แต่ในปัจจุบัน คอนโดมิเนียมที่ราคาแพงที่สุดคือ โครงการ 98 ไวร์เลส ราคาห้องชุดที่สามารถขายไปได้ สูงกว่า 7 แสนบาทต่อตารางเมตร
ทั้งนี้ตลาดซื้อขายคอนโดมิเนียมมีการเก็งกำไรเกิดขึ้นในช่วงกลางยุค หรือที่เรียกว่ายุค “เอเชียไทเกอร์” ของไทย มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เกิดขึ้นมากกว่า 9 หมื่นยูนิตในกรุงเทพฯ มีการขายต่อใบจอง/สัญญาราวกับการซื้อขายหุ้น ผู้ซื้อแทบไม่ได้คำนึงถึงเรื่องการออกแบบ การใช้วัสดุก่อสร้าง เพราะเป็นกลุ่มทเก็งกำไรมากกว่าลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ผลที่ตามมาคือ บางโครงการไม่เน้นคุณภาพ ภาวะฟองสบู่ที่เกิดจากการเก็งกำไรเริ่มต้นในปี 2537 และภาวะฟองสบู่แตกในปี 2540 ช่วงวิกฤติทางการเงินทั่วเอเชียตลาดหยุดชะงัก การก่อสร้างหยุดลงกลางคันและไม่มีการเปิดขาย ราคาคอนโดมิเนียมไม่ได้ตกลงในทันทีเนื่องจากขั้นตอนตามกฎหมายในการยึดอสังหาริมทรัพย์นั้นค่อนข้างยืดเยื้อ จนกระทั่งในช่วงปี 2543-2545 ห้องเหลือขายเริ่มถูกระบายออกสู่คลาด และโครงการที่ถูกระงับการก่อสร้าง เริ่มกลับมาก่อสร้างต่ออีกครั้งจนแล้วเสร็จ ระหว่างนี้ ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่จนกระทั่งปี 2546
อย่างไรก็ตามภายหลังผ่านพ้นภาวะฟองสบู่ ความต้องการซื้อคอนมิเนียมมีมากขึ้น แบบก้าวกระโดด โดยเฉพาะในย่านรอบนอกใจกลางเมืองหรือมิดทาวน์ ซึ่งเกิดจากการที่กลุ่มคนรุ่นใหม่ย้ายออกจากบ้านก่อนแต่งงานและมีกำลังซื้อมากพอที่จะซื้อที่พักอาศัยเป็นของตัวเอง รวมทั้งการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมทางสังคม และรายได้ที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอนในย่านมิดทาวน์มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว
นอกจากนี้กลุ่มคนไทยที่มีรายได้สูงยังเริ่มให้ความนิยมพักอาศัยในคอนโดมิเนียม เหตุผลหลักมาจากการที่กรุงเทพฯ ได้กลายเป็นเมืองที่ความเจริญตั้งอยู่บริเวณศูนย์กลาง ไม่ว่าจะเป็นสำนักงานชั้นดี ศูนย์การค้า ร้านอาหาร และโรงพยาบาลชั้นนำล้วนตั้งอยู่ใจกลางเมือง ระบบขนส่งมวลชนเองก็อยู่ในใจกลางเมืองซึ่งสามารถเห็นภาพได้ชัดขึ้นในปัจจุบัน และโครงการคอนโดมิเนียมมากมายเกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าทั้งในย่านใจกลางเมือง ย่านมิดทาวน์และรอบนอก
อย่างไรก็ตามโดยภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเติบโตมาตลอดระยะเวลา 15 ปี โดยมีการชะลอตัวช่วงสั้นๆ ในปี 2551 ที่เกิดวิกฤติการเงินทั่วโลก ทั้งนี้ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯมีสิ่งหนึ่งที่แตกต่างจากตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองอื่นทั่วโลก ก็คือ การขายต่อคอนโดมิเนียมมือสองยังมีไม่มากนัก คนไทยส่วนใหญ่นิยมซื้อคอนโดมิเนียมใหม่มากกว่า ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่เปิดขายก่อนหรือหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ มีผู้ซื้อที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรส่วนหนึ่งที่ตั้งใจจะขายต่อยูนิตของตนเองก่อนการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ แต่การขายต่อคอนโดมิเนียมหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จยังถือว่าอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ
ขณะที่ส่วนต่างของราคาคอนโดมิเนียมใหม่และคอนโดมิเนียมเก่าเริ่มมีมากขึ้นเรื่อยๆ มีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่มีอายุเกิน 5 ปีแล้วแต่ยังมีราคาที่ใกล้เคียงกับโครงการใหม่ในทำเลเดียวกัน ในประเทศสิงคโปร์ เจ้าของยูนิตในคอนโดมิเนียมเก่าบางแห่งตกลงร่วมกันที่จะขายยูนิตทั้งหมดในอาคารเพื่อพัฒนาโครงการขึ้นมาใหม่ โดยที่ราคาที่ดินในปัจจุบันนั้นสูงกว่าราคายูนิตทั้งหมดรวมกัน แต่เหตุการณ์เช่นนี้ยังไม่เคยเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะกฎหมายที่เกี่ยวกับอาคารชุดของไทยระบุว่าเจ้าของร่วมทั้งหมดต้องเห็นชอบทั้ง 100 เปอร์เซ็นต์ในการขายคอนโดมิเนียมทั้งโครงการ
นางสาวอลิวัสสา คาดว่า กล่าวเสริมว่า “ตลอด 30 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมมีการพัฒนาขึ้นอย่างมากทั้งในเรื่องการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ และคุณภาพการก่อสร้าง เพราะผู้พัฒนาโครงการให้ความสำคัญกับความต้องการของผู้อยู่อาศัย อนาคตตลาดจะแปรเปลี่ยนไปตามสภาวะเศรษฐกิจ และอาจได้เห็นว่าคอนโดมิเนียมเก่าได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะผู้ซื้อเริ่มมองเห็นถึงประโยชน์ของการนำคอนโดมิเนียมเก่ามาปรับปรุงใหม่ แต่คาดว่าความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมใหม่ก็จะยังคง เช่นเดียวกับ เมืองอื่นทั่วโล
