5 ปี กรุงเทพเปลี่ยน คนชั้นกลางหมดหวังมีบ้านกลางเมือง

การเปลี่ยนแปลงกรุงเทพใน5-7ปีนี้ ผู้ประกอบการหันผุดโครงการขนาดใหญ่มิกซ์ยูส ที่รวม โรงแรม ที่อยู่อาศัย ออฟฟิต เห็นได้ใช้ในพื้นที่จะพัฒนาแบบกระจุกตัวอยู่ใน ใจกลางธุรกิจ (CBD : Central Business District) CBD สุขุมวิท พระราม4 รัชดา จะการพัฒนาอย่างรวดเร็ว ส่งผลราคาที่ดินสูง 3 ล้านบาท/ตารางวา ราคาคอนโดฯราคาไม่ต่ำ 2.5แสนบาท/ตารางเมตร แล้วคนชั้นกลางจะจับต้องได้อย่างไร

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์ ที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เปิดเผยในงานเสวนาภายใต้หัวข้อ “กรุงเทพจตุรทิศ  ผ่าเมืองใหม่ พลิกโฉมกรุงเทพฯสู่มหานครโลก” โดยบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด นับจากนี้ไปอีก 5-7 ปี โฉมหน้ากรุงเทพฯจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง จากการเกิดขึ้นของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ประเภทมิกซ์ยูส ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนามากถึง 33 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 1.1 ล้านล้านบาท มีการพัฒนาขนาดใหญ่ และจะเห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจน คือย่าน ถนนพระราม4 -ถนนสุขุมวิท ซึ่งมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ทั้งที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และเริ่มประกาศแผนลงทุน เช่น โครงการ ONE BANKOK,ดุสิตธานี, สามย่านมิตรทาวน์

  หน้าตาเมืองกรุงเทพฯก็จะเปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัด  โดยโครงการใหญ่เหล่านี้ส่วนใหญ่จะพัฒนาเกาะสายรถไฟฟ้าสายเดิม คือ BTS MRT เป็นเส้นทางหลัก ความเจริญและพื้นที่กิจกรรมจะ กระจุกตัวอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจซึ่งการพัฒนาต่างๆ ก็จะกระจุกตัวอยู่ใจกลางกรุงเทพฯ ยังมีมาตรการผ่อนปลน และช้วยเหลือ เพราะเป็นพื้นที่ได้รับการส่งเสริม ซึ่งในร่างกฎหมายผังเมืองระบุให้ทำเลใจกลางเมือง มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR : Floor Area Ratio ในอัตราสูงและยังมีโบนัสการพัฒนาอีก 20%

ดังนั้นสิ่งที่เกิดขึ้นตามการพัฒนาคือ ราคาที่ดิน ซึ่งปัจจุบันที่ดินในเมืองราคาปรับตัวขึ้นไปสูงสุดถึง 3 ล้านบาท/ตารางวา  ทำเลพื้นที่ CBD ในซอยราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา หากนำมาพัฒนาต้องเป็นคอนโดฯที่ขายในราคาไม่ต่ำกว่า 2.5 แสนบาทต่อตารางเมตร ราคาอสังหาฯที่เพิ่มขึ้นนี้ เป็นตัวกำหนดให้ชุมชนที่อยู่อาศัยของคนชั้นกลางกระจายออกไปรอบนอกมากขึ้น  แต่คนเหล่านั้นก็ต้องเดินทางเข้าเมืองเพื่อมาทำงาน ระบบบริการขนส่งรถไฟฟ้าจึงเกิดตามมา แต่ปัญหาในปัจจุบันพบว่าราคาค่าบริการรถไฟฟ้าสูงเกินไป ไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลาง ยกตัวอย่างคิดจากฐานเงินเดือน 2.7 หมื่นบาท/เดือน ที่ต้องเดินทางไป-กลับที่ 140 บาท ตกใช้เดือนละ 2,800 บาทไปกับค่ารถไฟฟ้าเข้าเมือง หรือหากต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้เมืองกำลังซื้อ กำลังผ่อน ก็ไม่พอเช่นเดียวกัน

“ปัญหาของเมืองในปัจจุบันคือ ที่ดินในเมืองหลายแปลงแม้จะอยู่ทำเลในเมือง แต่อยู่ลึกเข้าไปในซอยที่ต้นทุนที่ดินในการพัฒนาไม่แพง แต่ถนนซอยมีความกว้างไม่มาก ติดข้อจำกัดผังเมืองไม่สามารถก่อสร้างได้ ทำให้สร้างได้จำนวนชั้นน้อย ยูนิตน้อยราคาก็สูงตามไป จึงอยากให้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ ผ่อนปรนเรื่องข้อจำกัดเขตทาง เพื่อให้ที่ดินในเมืองที่อยู่ในซอยแยกย่อย สามารถนำมาสร้างที่อยู่อาศัยราคาต่ำลงมา เพื่อรองรับตลาดระดับกลางได้  ซึ่งปัจจุบันหากดูจากสินค้าที่อยู่อาศัยในตลาดจะพบว่า คอนโดฯในเมือง เปิดขายที่ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป โดยในครึ่งปีแรก 2561 มียอดขาย 1.25 แสนล้านบาท ส่วนคอนโดฯราคาถูก 1-2 ล้านบาท ที่มีกว่า 14,109 ล้านบาท นั้น เป็นทำเลที่หลุดจากแนวรถไฟฟ้าออกไป ปัญหาการพัฒนาที่ดินในเมือง แปลงใหญ่ไม่น่าห่วง แต่ที่น่าห่วงคือแปลงเล็กที่ติดขอบทางแคบ ก่อสร้างไม่ได้”นายประเสริฐ กล่าวในที่สุด

ระบุแม้มีรถไฟฟ้าแต่ค่าโดยสารไม่สอดคล้องกำลังซื้อผู้มีรายได้ระดับกลางฐานเงินเดือน 2.7หมื่นบาท/เดือน ที่ดินขนาดเล็กในซอยย่านใจกลางเมือง ติดข้อจำกัดผังเมือง แนะผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ สิ่งที่อยากให้ภาครัฐแก้ปัญหาคือ ผ่อนปรนข้อจำกัดเขตทาง สามารถสร้างที่อยู่อาศัยรองรับตลาดกลางได้

นายประเสริฐ ฝากทิ้งท้ายถึงการต่ออายุสัญญาของระบบรถไฟฟ้าสายหลักสายเดิมBTS ที่ควรจะมีการปรับสัญญาให้มีระยะที่สั้นลง และให้กทม.เข้ามาสู่การดูแลเรื่องราคาค่าโดยสารโดย เพราะในอนาคตรถไฟฟ้าของใหม่ทุกสายจะมีหน้าที่ป้อนคนให้เข้าสู่สายหลัก หรือสายที่มีอยู่เดิมกำไรที่ได้จะได้นำไปเฉลี่ยกับสายที่ขาดทุนและยังสามารถตรึงราคาค่าโดยสารให้เป็นธรรม ปรับระบบตั๋วให้เป็นแบบบัตรเดียว เท่านี้ก็เป็นการช้วยเหลือค่าครองชีพของประชาชนไปได้