ราคาบ้าน-คอนโดฯ ในกรุงเทพฯ โตไม่หยุด กราฟ 3 ปีพุ่งทะลุ 100%
รายงานดัชนีที่อยู่อาศัย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ พร็อพเพอร์ตี้ อินเด็กซ์ (DDproperty Property Index) ฉบับล่าสุดเผย แนวโน้มดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นบวก สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ปรับตัวดีขึ้น ชี้แม้อุปทานในตลาดจะถูกดูดซับช้า แต่ยังคงไร้สัญญาณโอเวอร์ซัพพลาย
แม้แนวโน้มของราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ต้นปี 2560 แต่อัตราการเติบโตเมื่อเทียบไตรมาสต่อ ไตรมาสแล้วถือว่าเป็นไปอย่างช้าๆ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะประเทศไทยยังคงอยู่ในช่วงไว้ทุกข์ 1 ปีหลังการเสด็จสวรรคตของพระบาทสมเด็จพระปรมินทรมหาภูมิพลอดุลยเดช ทำให้การจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายและอีเวนท์ต่างๆ ของผู้ประกอบการในช่วงนั้นๆ ไม่หวือหวานัก โดยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 60 ดัชนีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 199 จุดในช่วงไตรมาสก่อนมาอยู่ที่ 205 จุด คิดเป็นสัดส่วนการเติบโตระหว่างไตรมาส (Q-o-Q) ราว 3%
ราคาบ้านในกรุงเทพฯ 3 ปีโตขึ้นกว่า 100%
อย่างไรก็ดี ถ้ามองย้อนกลับไปตั้งแต่ช่วงที่เริ่มทำการเก็บข้อมูลในปี 2558 พบว่าการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ สูงขึ้นถึง 105% ถือเป็นอัตราการเติบโตที่น่าจับตา โดยเฉพาะราคา (ต่อตารางเมตร) ของคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังได้รับความนิยมในปัจจุบันเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ โดยในช่วงไตรมาส 4 ปี 60 ดัชนีราคาคอนโดฯ ขึ้นไปแตะที่ระดับ 154 จุด เพิ่มขึ้นจากช่วงต้นปีถึงร้อยละ 54 อย่างไรก็ดีที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์มีการเติบโตด้านราคาสูงที่สุดในช่วงไตรมาส 4 ปี 60 โดยเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 3 ปี 60 7% และเพิ่มขึ้นราว 14% ในช่วง 1 ปี
เมื่อดูแนวโน้มราคาตามเซ็กเมนต์ต่างๆ พบว่าดัชนีของที่อยู่อาศัยราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป มีการเติบโตสูงสุด โดยเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าราว 12% และเพิ่มขึ้นถึง 39% ภายในระยะเวลา 2 ปี
เขตจตุจักร ยังคงเป็นพื้นที่ที่ราคามีการเติบโตสูงสุด โดยเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 3 ปี 60 5% ส่วนเขตบางนาแซงเขตพระโขนงขึ้นมาอยู่ที่อันดับ 2 ด้วยอัตราการเติบโตในรอบไตรมาสราว 3% ทั้งนี้ ในระยะยาว เขตบางนานับเป็นพื้นที่ที่น่าจับตามอง เนื่องจากดัชนีราคาชี้ให้เห็นว่ามีการเติบโตเพิ่มสูงถึง 75% ในช่วงระยะเวลาไม่ถึง 3 ปี
โดยภาพรวม ราคาที่อยู่อาศัยจะยังคงมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อไปจากปัจจัยบวกที่ช่วยให้เกิดพื้นที่ศักยภาพเหมาะกับการพัฒนา รวมไปถึงการอยู่อาศัยมากขึ้น อาทิ โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหลายสายที่มีความคืบหน้า รวมไปถึงการลงทุนแผนพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งของไทยระยะ 20 ปี (2560-2579) ซึ่งคาดว่าจะช่วยกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนทำเลใหม่ๆ ทั้งในกรุงเทพฯ และตามหัวเมืองสำคัญๆ มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก (EEC)
อุปทานแนวสูงยังคงโตแรงแซงแนวราบ
ในฝั่งของอุปทาน แม้ตุลาคมจะเป็นเดือนที่แทบจะไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่หรือกิจกรรมส่งเสริมการขายใดๆ แต่ช่วง 2 เดือนสุดท้ายของไตรมาส 4 ปี 60 กำลังซื้อก็กลับมาอย่างรวดเร็ว โดนในช่วงไตรมาส 4 ปี 60 ดัชนีอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง 7% มาอยู่ที่ 240 จุด ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการพากันแข่งออกแคมเปญและโปรโมชั่นส่งเสริมการขายมาเป็นจำนวนมาก เพื่อเร่งยอดขายในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนั่นเอง
เมื่อพิจารณาถึงประเภทของที่อยู่อาศัย อุปทานที่มีอยู่ในตลาดส่วนใหญ่คือคอนโดมิเนียม คิดเป็น 88% ของอุปทานทั้งหมดในช่วงไตรมาส 4 ปี 60 ในขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วนที่ค่อนข้างน้อย เนื่องจากที่อยู่อาศัยแนวราบส่วนใหญ่ ผู้ซื้อมักจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ต่างกับคอนโดฯ ที่ผู้ซื้อจำนวนมากซื้อมาเพื่อขายต่อหรือลงทุน ทำให้การดูดซับของอุปทานของคอนโดฯ ค่อนข้างเร็ว ในขณะที่ผู้ประกอบการก็เปิดตัวโครงการใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง
สำหรับทำเลที่มีอุปทานคอนโดฯ มากที่สุดในช่วงไตรมาส 4 ปี 60 ได้แก่ เขตวัฒนา ในขณะที่เขตลาดพร้าวมีปริมาณทาวน์เฮ้าส์เข้าสู่ตลาดมากที่สุด ส่วนเขตคลองสามวาเป็นโซนยอดนิยมสำหรับบ้านเดี่ยว
คาดอุปทานปี 61 โตเพิ่มแต่ไม่มีสัญญาณโอเวอร์ซัพพลาย
ทั้งนี้เป็นที่คาดว่าดัชนีอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้นในปี 2561 จากการที่ผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก-รายใหญ่ส่งสัญญาณว่าจะเปิดโครงการใหม่ๆ เป็นจำนวนมาก ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ นั้นคาดว่าจะยังคงฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง แต่อาจจะไม่หวือหวานักเพราะกำลังซื้อยังค่อนข้างจำกัดจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่แม้จะเริ่มคลี่คลายลง แต่ก็ยังอยู่ในระดับที่ถือว่าสูง
แม้การดูดซับอุปทานในตลาดจะเป็นไปแบบช้าๆ ในขณะที่ผู้ประกอบการเองก็มีแผนที่จะเปิดโครงการใหม่ๆ ออกมาอย่างคึกคักในปี 2561 เชื่อว่าไม่น่าจะมีภาวะโอเวอร์ซัพพลาย หรือสินค้าล้นตลาดเกิดขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการและทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องต่างเฝ้าสังเกตการณ์สถานการณ์อย่างใกล้ชิด
ผู้ขายจะยังคงได้รับอานิสงส์ที่ดีจากราคาที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ โดยดัชนีราคามีการเติบโตมากกว่า 100% ในช่วงเวลาไม่ถึง 3 ปี อย่างไรก็ดี ทางฝั่งผู้ซื้อเองก็ยังคงได้รับประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงต่ำ และจากโปรโมชั่นและข้อเสนอพิเศษต่างๆ จากผู้ประกอบการที่ต้องการเร่งระบายสินค้าในสต็อกและเปิดโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง
