คอนโดเหลือขายในพัทยา 19,000 หน่วยคาด 3 ปี ขายหมดแน่ แต่…ต้องเปิดประเทศได้

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยรายงานตลาดคอนโดมิเนียมบริเวณพัทยาณเดือนพฤษภาคมปี2564 หากเปิดประเทศคาดอีก3 ปีระบายสต๊อกเหลือขายหมด

นายณัฎฐาคหาปนะรองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัทไนท์แฟรงค์ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า“ สถาน การณ์การแพร่ระบาดโควิด19 ที่ยังคงระบาดต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบันทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมตกอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่ค่อยดีนักเนื่อง จากตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาพึ่งพาการท่องเที่ยวเป็นหลักและช่วงนี้ไม่มีกำลังซื้อหลักจากนักลงทุนต่างชาติเข้ามาในประเทศส่วนนักลงทุนในประเทศก็ชะลอการซื้อคอนโดเพื่อรอดูสถานการณ์ทำให้การขายคอนโดยิ่งชะลอตัว

โดยในช่วงตั้งแต่เดือนมกราคมจนถึงสิ้นเดือนพฤษาคมที่ผ่านมาพบว่าจำนวนหน่วยขายได้ใหม่นับเป็นประมาณ25% หรือเท่ากับ1,032 หน่วยเมื่อเทียบกับปี2563 โดยปกติส่วนใหญ่กลุ่มผู้ซื้อเป็นคนไทยจากกรุงเทพฯมาซื้อเพื่อเป็นบ้านพักหลังที่2 เพียงกลุ่มเดียวและกำลังซื้อกลุ่มนี้ก็ลดลงไปทุกทียิ่งไปกว่านั้นความน่ากังวลของผู้ประกอบการนอกจากสถานการณ์การแพร่ระบาดคือกลุ่มคนที่ซื้อคอนโดเก็บไว้ก็ทยอยปล่อยขายคอนโดมือสองมากขึ้นทำให้คอนโดที่สร้างเสร็จและเปิดขายใหม่ยังคงมีสต็อกค้างอยู่ในตลาดแม้จะมีการเสนอโปรโมชั่นหลายอย่างหรือลดราคาขายแล้วก็ตามแต่ก็ไม่สามารถระบายสต็อกออกได้เป็นเหตุให้การขายคอนมิเนียมในพัทยาในปีนี้เป็นเรื่องยากและท้าทายอย่างมากสำหรับผู้ประกอบการ”

อุปทาน

อุปทานสะสมของคอนโดมิเนียมบริเวณพัทยาตั้งแต่ก่อนปี2553 จนถึงเดือนพฤษภาคมปี2564 มีจำนวนทั้งสิ้น118,026 หน่วยทั้งนี้ในช่วงระยะเวลา5 เดือนแรกของปี2564 ไม่พบอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จากการสำรวจพบว่าอุปทานโดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในบริเวณจอมเทียนคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ44 รองลงมาได้แก่บริเวณเขาพระตำหนักและบริเวณเซ็นทรัลพัทยาคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ17 และ10 ตามลำดับบริเวณพัทยาใต้และวงอมาตย์คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ9 และ6 ขณะที่บริเวณนาจอมเทียนและพัทยาเหนือคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ8 และ5 ส่วนบริเวณหาดบางเสร่คิดเป็นอัตราส่วนเพียงร้อยละ1 เท่านั้น

อุปสงค์

สถานการณ์ก่อนหน้าการแพร่ระบาดของโควิค19 กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในพัทยาส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนซึ่งเป็นนักลงทุนที่มาซื้อคอนโดในพัทยาเพื่อการลงทุนเป็นหลักแต่ในปัจจุบันหลังจากเกิดการแพร่ระบาดของโควิด19 กลุ่มผู้ซื้อหลักเหลือเพียงคนไทยที่มาจากกรุงเทพฯมาซื้อเพื่อเป็นบ้านพักหลังที่2 เพียงกลุ่มเดียวเท่านั้นส่งผลให้กำลังซื้อในพัทยาลดลงอย่างชัดเจน

ยอดขายสะสมจนถึงณเดือนพฤษภาคมปี2564 คอนโดมิเนียมในพัทยาขายไปทั้งสิ้น98,998 หน่วยจากจำนวนอุปทานทั้งหมด118,026 หน่วยคิดเป็นอัตราการขายรวมอยู่ที่ร้อยละ83.9 โดยอัตราการขายเพิ่มขึ้นร้อยละ0.9 นับจากปี2563 อย่างไรก็ตามจากการสำรวจและรวบรวมข้อมูลพบว่าจำนวนหน่วยขายใน5 เดือนของปี2564 มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่เพียง1,032 หน่วยเท่านั้นหรือคิดเป็นประมาณร้อยละ25 ของจำนวนหน่วยขายในปี2563 โดยมีสาเหตุหลักมาจากลุ่มผู้ซื้อหลักที่เป็นชาวต่างชาติหายไปเป็นศูนย์และยังไม่กลับมาอีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยที่เหลืออยู่ก็มีจำนวนลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ

โดยณเดือนพฤษภาคมปี2564 คอนโดมิเนียมในพัทยามีจำนวนเหลือขายอยู่ที่ประมาณ19,000 หน่วยซึ่งคาดว่าหากไม่มีอุปทานใหม่เกิดขึ้นหน่วยเหลือขายที่เหลือจะใช้เวลาขายอีกประมาณ3 ปีหากสถานการณ์กลับมาเป็นปกติ

บริเวณที่มีอัตราการขายสูงสุด3 อันดับได้แก่วงศ์อมาตย์มีอัตราการขายสูงสุดในอัตราร้อยละ94 รองลงมาคือพัทยาเหนือและเซ็นทรัลพัทยาโดยมีอัตราการขายที่ร้อยละ93 และ88 ตามลำดับขณะที่บริเวณเขาพระตำหนักมีอัตราการขายเทียบเท่ากับบริเวณเซ็นทรัลพัทยา

ส่วนบริเวณจอมเทียนเป็นบริเวณที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายมากที่สุดโดยมีจำนวนหน่วยเหลือขายอยู่ที่7,474 หน่วยเพราะเนื่องจากพื้นที่นี้เป็นบริเวณที่ยังมีพื้นที่เหลือให้พัฒนาได้อีกค่อนข้างเยอะและโครงการใหม่ๆส่วนใหญ่ก็เปิดในบริเวณนี้ในขณะที่บางโครงการที่เปิดขายอยู่เดิมแต่ไม่สามารถไปต่อได้จำเป็นต้องหยุดการขายหรือขายโครงการต่อให้นายทุนอื่นเข้ามาปรับรูปแบบและบริหารโครงการแทนราคาขาย

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพัทยาทุกพื้นที่ณเดือนพฤษภาคมปี2564 คอนโดมิเนียมที่เห็นวิวทะเลมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่111,039 บาทต่อตารางเมตรปรับตัวลดลงจากปี2563 ร้อยละ9.7 โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่123,090 บาทต่อตารางเมตร

ส่วนราคาขายคอนโดมิเนียมที่เห็นวิวทะเลบางส่วนมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่69,154 บาทต่อตารางเมตรปรับตัวลดลงจากปี2563 ร้อยละ13 โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่79,570 บาทต่อตารางเมตรทั้งนี้คอนโดมิเนียมที่ไม่เห็นวิวทะเลมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่66,921 บาทต่อตารางเมตรปรับตัวลดลงจากปี2563 ร้อยละ13.2 โดยมีราคาขายอยู่ที่77,116 บาทต่อตารางเมตร

แนวโน้ม

จากการสำรวจสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาพบว่ายังมีหน่วยเหลือขายจำนวนมากเนื่องจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ชาวต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศได้อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อไทยก็ระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้นถึงแม้ว่ายอดผลิตวัคซีนจะมีมากกว่า1.2 หมื่นล้านโดสภายในปีนี้ซึ่งเพียงพอที่จะฉีดให้แก่ประชากรทั้งโลกกว่าร้อยละ75 แต่ในไทยการฉีดวัคซีนให้ประชากรยังทำได้อย่างจำกัด

สภาพเศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปีหลังคาดว่ายังไม่ปรับตัวดีขึ้นอย่างที่คาดไว้ก่อนหน้านี้ซึ่งผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการในพัทยาส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนท้องถิ่นจึงเลือกที่จะชะลอตัวการเปิดโครงการและการพัฒนาพื้นที่ว่างไปก่อนแต่ก็ยังมีกลุ่มผู้ประกอบเอกชนรายใหญ่บางส่วนเข้าไปลงทุนในช่วงที่ผ่านมาเช่นไอคอนสยามซึ่งมีแผนจะเข้ามาลงทุนในพื้นที่นาจอมเทียนเนื่องจากมองเห็นช่องทางการเติบโตในอนาคตตามแผนพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกของประเทศไทยหรือEastern Economic Corridor: EEC ที่รัฐบาลผลักดันในช่วงที่ผ่านมา

ด้านการท่องเที่ยวทางภาครัฐก็มีแผนนำร่องเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ได้รับวัคซีนแล้วเข้ามาท่องเที่ยวแบบจำกัดพื้นที่และมีโครงการสนับสนุนให้คนไทยเดินทางท่องเที่ยวในประเทศอย่างไรก็ตามการฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาขึ้นอยู่กับภาคการท่องเที่ยวเป็นหลักและอาจจะต้องใช้เวลาฟื้นตัว2-3 ปีหรือมากกว่านั้นเพราะแต่ละประเทศก็ต้องการฟื้นฟูเศรษฐกิจประเทศตัวเองก่อนแล้วจึงค่อยไปท่องเที่ยวประเทศอื่นณเวลานั้นการเดินทางเข้ามาของต่างชาติก็จะกลับมาเหมือนปกติ