สำรวจ ตลาดสำนักงาน ในกรุงเทพฯ รุ่งหรือร่วง??
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบเช่า อย่างอาคารสำนักงานเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ดูเหมือนว่าดีเวลลอปเปอร์ที่มีแลนด์แบงก์บนทำเลศักยภาพ โดยเฉพาะย่านใจกลางเมืองหรือย่านธุรกิจ มักจะเลือกและให้ความสำคัญ เพื่อพัฒนาโครงการสำนักงานขึ้นมา เพราะสามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างยาวนาน บางโปรเจ็กต์ก็ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการพัฒนาโครงการในรูปแบบอื่น ที่สำคัญประเทศไทยเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่นับวันจะมีบริษัทข้ามชาติเข้ามาลงทุนเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้แรงงานต่างชาติเคลื่อนย้ายเข้าเพิ่มมากขึ้นด้วย เป็นปัจจัยสร้างโอกาสให้กับดีเวลลอปเปอร์ที่จะเข้ามาในตลาดสำนักงานเช่าเพิ่มมากขึ้นเช่นกัน
ล่าสุด บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ได้นำเสนอรายงาน แนวโน้มตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ พบว่า จำนวนอุปทานสำนักงานไตรมาสที่ 2 ปี 2560 อยู่ที่ 4,877,670 ตร.ม. อาคารสำนักงานที่เพิ่งเปิดตัวในปีนี้ ได้แก่ อาคารเกษร ทาวเวอร์ (32,312 ตร.ม.) กับอาคารภิรัชทาวเวอร์ที่ไบเทค (31,880 ตร.ม.) และในอนาคตอาคารใหม่ๆ ส่วนใหญ่ในช่วง 3 ปีข้างหน้าจะตั้งอยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจที่กำลังเติบโตเป็นพื้นที่พาณิชย์แห่งใหม่
แม้ว่าจำนวนพื้นที่สำนักงานใหม่ให้เช่าในเขตกรุงเทพฯ ขยายตัวประมาณ 36,368 ตร.ม. ในไตรมาส 2 แต่ได้ลดลง 37.1% จากไตรมาส 1 อัตราการครอบครองพื้นที่โดยรวมอยู่ที่ 90.82% ซึ่งค่าเช่าโดยเฉลี่ยประจำไตรมาสทรงตัวทั่วทั้งตลาด แต่ยังคงปรับเพิ่มขึ้น 1.5% ต่อปี เป็นผลจากความเชื่อมั่นทางธุรกิจของระบบเศรษฐกิจไทยดีขึ้น
นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ผู้เช่าในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯกำลังประสบกับปัญหา ผู้เช่าสำนักงานจะต้องเจอกับอัตราค่าเช่าสำนักงานที่สูงขึ้น โดยที่คุณภาพและทำเลที่ไม่ต่างกัน การวางแผนในตอนนี้จึงเป็นสิ่งจำเป็นมาก โดยบริษัทแนะนำให้ผู้เช่าทำการวิเคราะห์และพิจารณาอย่างละเอียดกับแผนการเลือกพื้นที่อาคารสำนักงานของตนเป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปีก่อนสัญญาเช่าจะหมดอายุ หรือนานกว่านั้นหากมีความต้องการด้านพื้นที่เพิ่มเติม หรือเป็นองค์กรต่างชาติ
กราฟที่ 1
อุปทานและอุปทานใหม่สำนักงานในกรุงเทพฯ จากปี 2555 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2560
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
หมายเหตุ: ตัวเลขเหล่านี้ไม่นับรวมอาคารที่มีเจ้าของหลายรายและอาคารที่มีพื้นที่น้อยกว่า 5,000 ตร.ม.
อุปทานในอนาคต
ผลวิจัยคาดว่าภายในสิ้นปีนี้จะมีอุปทานเพิ่มเข้ามาในตลาด 64,192 ตร.ม. และในสิ้นปี 2562 จะมีอุปทานใหม่ซึ่งรวมโครงการที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างทั้งสิ้น 350,511 ตร.ม.
ตารางที่ 1
อุปทานสำนักงานในกรุงเทพฯที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในอนาคต
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
ตารางที่ 2
อุปทานพื้นที่รวมสำนักงานในกรุงเทพฯในอนาคต
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
อุปสงค์
ในไตรมาสที่ 2 มีพื้นที่ที่ถูกครอบครองในตลาดสำนักงานรวมทั้งสิ้น 4,454,894 ตร.ม. คิดเป็นอัตราครอบครองรวม 90.82% โดยอัตราพื้นที่ว่างของอาคารเกรด A โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 7.5% อาคารเกรด B อยู่ที่ 6.45% และอาคารเกรด C อยู่ที่ 12.14% พื้นที่สำนักงานใหม่ให้เช่าในเขตกรุงเทพฯเพิ่มขึ้นจำนวนประมาณ 36,368 ตร.ม. แต่ลดลงจากไตรมาสก่อนที่ 37.1% อุปสงค์นี้แสดงการเติบโตเพียงเล็กน้อยทุกๆปีตั้งแต่ปี 2555
หมายเหตุ: ตัวเลขเหล่านี้ไม่นับรวมอาคารที่มีเจ้าของหลายรายและอาคารที่มีพื้นที่น้อยกว่า 5,000 ตร.ม.
กราฟที่ 2
อุปสงค์, อุปทานและอัตราการครอบครอง จากปี 2555 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2560
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
กราฟที่ 3
การวิเคราะห์อุปทานและอุปสงค์สำนักงานกรุงเทพฯ จากไตรมาสที่ 1 ปี 2557 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2560
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
ตารางที่ 3
อัตราการครอบครอง โดยแบ่งตามเกรด จากไตรมาสที่ 1 ปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2560
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
อัตราค่าเช่า
อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในเขตกรุงเทพฯมีการปรับเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา อัตราค่าเช่าที่ตั้งไว้โดยเฉลี่ยในไตรมาสที่ 2 ปี 2560 ราคาอยู่ที่ 702 บาท/ ตร.ม./เดือน ซึ่งยังทรงตัวจากไตรมาสที่แล้ว อย่างไรก็ตามค่าเช่าทำการปรับเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันในปีที่แล้ว อยู่ที่ 1.5% และคาดว่าแนวโน้มนี้จะยังคงเดิมในไตรมาสที่ 3 และในอนาคต
อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยต่อเดือนของสำนักงานเกรด A ราคาอยู่ที่ 952 บาท/ ตร.ม./เดือน, อาคารเกรด B ราคาอยู่ที่ 705 บาท/ ตร.ม./เดือน, และอาคารเกรด C ราคาอยู่ที่ 450 บาท/ ตร.ม./เดือน
ส่วนในไตรมาสที่ 2 เราเห็นอาคารสำนักงานหลายแห่งในกรุงเทพฯที่ตั้งอัตราค่าเช่ามากกว่า 1,000 บาทมี บาท/ ตร.ม./เดือน
กราฟที่ 4
อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ แบ่งตามเกรด จากไตรมาสที่ 1 ปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2560
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
ตารางที่ 4
อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงาน แบ่งตามเกรดและการเพิ่มขึ้นแบบร้อยละ (%)
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
กราฟที่ 5
อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ แบ่งตามถนน ในไตรมาสที่ 2 ปี 2560
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
