สำรวจ 6 ทำเลบ้านเดี่ยวความต้องการที่แท้จริง คาดตลาดแนบราบกระแสแรง-ราคาที่ดินเติบโตต่อเนื่อง

“พลัส พร็อพเพอร์ตี้” เปิดผลสำรวจ ทำเลที่อยู่อาศัยยุคใหม่ รองรับความต้องการของกลุ่มเรียลดีมานด์ ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจ พบ 6 ทำเลเด่นกลุ่มบ้านเดี่ยวย่าน “บางนา-พระราม 2-รังสิต-ลำลูกกา-บางใหญ่-แจ้งวัฒนะ ปากเกร็ด-พัฒนาการ ประเวศ”  เหมาะต่อการอยู่อาศัยและเดินทาง เส้นทางคมนาคมสะดวก แนว เส้นทางรถไฟฟ้า ส่งผลราคาที่ดินขยับต่อเนื่อง

นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า จากการวิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภคในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยหลังการระบาดโควิด-19 เราพบว่ากลุ่มลูกค้าที่เริ่มต้นในการสร้างครอบครัวให้ความสนใจในการเลือกซื้อบ้านแนวราบมากขึ้น ตลอดจนให้ความสำคัญเรื่องฟังก์ชั่นและการดีไซน์ที่ใส่ใจเรื่องสิ่งแวดล้อม ความปลอดภัย และสุขอนามัย ตอบโจทย์การอยู่อาศัยวิถีใหม่ (New Normal) โดยฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัสฯ ได้ทำการสำรวจทำเลที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพมหานครและบริเวณโดยรอบ พบทำเลที่มีศักยภาพเหมาะสำหรับเป็นแหล่งอยู่อาศัยแห่งใหม่ เอื้อต่อการเดินทางเชื่อมต่อสู่ใจกลางเมือง มีสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งใกล้รถไฟฟ้า ทางด่วน และห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ซึ่งมี 6 ทำเลที่น่าสนใจ

 โดยเริ่มจากทำเล “บางนา” (บางเสาธง –บางพลี – บางบ่อ) เป็นทำเลทองแห่งที่อยู่อาศัยในอนาคต มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้ง โรงเรียนนานาชาติ mixed-used ขนาดใหญ่อย่าง Mega City Bangna และ Bangkok Mall สามารถเดินทางสู่ใจกลางเมืองด้วยการคมนาคมหลากหลายช่องทาง ทั้งทางยกระดับบูรพาวิถีเชื่อมต่อทางด่วนเฉลิมมหานคร และมอเตอร์เวย์ รวมทั้งยังมีรถไฟฟ้า MRT สายสีเหลือง ตัดผ่านเส้นบางนาตราดที่จะเปิดใช้ปลายปี 2021 และในอนาคตยังมีรถไฟฟ้ารางเบา สายบางนา-สุวรรณภูมิ ที่เชื่อมต่อ BTS สายสีเขียวอ่อน มีโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ทำเลนี้ได้รับความนิยมมีโครงการเปิดใหม่อย่างคึกคักโดยเฉพาะโครงการบ้านเดี่ยวในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาที่ดินย่านบางเสาธงและบางบ่อมีแนวโน้มเติบโตเฉลี่ยปีละ 6.73% ราคาที่ดินในช่วงปี 2559 – 2562 โดยมีราคาที่ดินเฉลี่ยที่ 50,000 บาทต่อตารางวา

ส่วนทำเลต่อมาเป็น ทำเล “พระราม 2”(บางขุนเทียน – สมุทรสาคร) ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพัฒนาการคมนาคมทั้งทางยกระดับบางขุนเทียน-ปากท่อ และรถไฟฟ้าสายสีม่วง เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ซึ่งการมาของรถไฟฟ้าจะทำให้เกิดการเชื่อมต่อของการเดินทางฝั่งพระนคร ฝั่งธนบุรี และสมุทรปราการเข้าด้วยกัน ทำให้กลายเป็นอีกทำเลที่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น และอยู่ในระดับราคาที่3-5 ล้านบาท สำหรับราคาที่ดินของทำเลพระราม 2 เติบโตต่อเนื่องในช่วงปี 2559-2562 โดยมีราคาเฉลี่ยที่ดิน 44,000 บาทต่อตารางวา เติบโตเฉลี่ยที่ปีละ 9.77% ซึ่งนับว่าสูงกว่าหลายพื้นที่

นอกจากนี้ “รังสิต –ลำลูกกา” เป็นอีกหนึ่งทำเลทองที่อยู่อาศัยศักยภาพ อยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนส่วนต่อขยายที่จะให้บริการถึงสถานีคูคตในปี พ.ศ. 2564 และสายสีแดงเข้ม บางซื่อ-รังสิต ที่มีส่วนต่อขยายไปถึงธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต อานิสงส์จากรถไฟฟ้า 2 สายนี้ทำให้ทำเลนี้ได้รับความสนใจจากคนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยอย่างมาก ซึ่งยังมีซัพพลาย (supply) ราคา 3-5 ล้านบาทเหลืออยู่เยอะ ถือว่าเป็นราคาที่น่าสนใจใจมากในทำเลที่จะมีรถไฟฟ้าสายหลักอย่างสายสีเขียวอ่อนผ่านเข้ามาในอนาคต โดยปัจจุบันพบว่าราคาที่ดินจะขยับตัวสูงขึ้นมากกว่า 10% นอกจากนี้ พบว่าบริเวณใกล้เคียงกับสถานีคูคต ราคาที่ดินมีการเติบโตเฉลี่ยปีละ 7.45% ซึ่งสูงกว่าราคาที่ดินเฉลี่ยของตลาดโดยรวม โดยราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 71,000 บาทต่อตารางวา ส่วนโซนรังสิตก็ถือเป็นพื้นที่ที่ยังไม่มีบ้านเดี่ยวในระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท และมากกว่าครึ่งหนึ่งของยูนิตทั้งหมดมีราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับที่ขายดีที่สุด โดยขายได้ถึง 75%

ขณะที่ “บางใหญ่” ก็เป็นอีกหนึ่งทำเลทองที่มีความโดดเด่น เพราะมีเส้นทางหลักเข้าตัวเมืองหลากหลาย ทั้ง ถนนกาญจนาภิเษก ถนนรัตนาธิเบศร์ ถนนบางบัวทอง-สุพรรณบุรี ถนนชัยพฤกษ์ ถนนบางกรวย-ไทรน้อย และยังมีรถไฟฟ้าสายสีม่วง มีโครงการสร้างมอเตอร์เวย์บางใหญ่-กาญจนบุรี มีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ อย่างไรก็ตามราคาที่ดินทำเลนี้เฉลี่ยอยู่ที่ 53,250 บาทต่อตารางวา โดยเติบโตปีละ 7-10% แต่ที่ดินทำเลบางใหญ่ก็มีความต้องการสูงต่อเนื่อง ส่วนบ้านเดี่ยวที่ขายดีจะอยู่ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายสูงถึง 75% และส่วนใหญ่แล้วบ้านในแถบนี้จะมีราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท โดยบ้านเดี่ยวราคา 5-7 ล้านบาท จะปิดการขายได้เร็วมาก คิดเฉลี่ยขายได้เดือนละประมาณ 4-5 ยูนิต

รวมถึงทำเล “แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด” ก็เป็นทำเลที่รองรับการอยู่อาศัยของคนเมือง เป็นพื้นที่ขยายออกมาจากกรุงเทพฯ มีการคมนาคมที่สะดวก ทั้งทางด่วนศรีรัช และในอนาคตอันใกล้จะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนที่สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ ที่มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2564 มีสิ่งแวดล้อมที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยครบครัน ทั้งศูนย์ประชุม-แสดงสินค้า ศูนย์กีฬา โรงพยาบาล โรงเรียน สวนสาธารณะ และศูนย์ราชการ ด้วยเหตุนี้ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 10% โดยมีราคาเฉลี่ย 75,800บาทต่อตารางวา ในช่วงปี 2559-2562 ในย่านนี้บ้านเดี่ยวราคา 5-7 ล้านบาท ได้รับการตอบรับสูง สามารถปิดการขายได้มากถึง 51% ตามมาด้วยบ้านราคา 7-10 ล้านบาท ที่ขายได้เฉลี่ยเดือนละ 2-3 ยูนิต

อย่างไรก็ดี ทำเล “พัฒนาการ-ประเวศ” เป็นอีกทำเลที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างน่าสนใจเพราะเป็นทำเลที่มีพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ทั้งสวนหลวง ร.9 และศูนย์กีฬาบึงหนองบอน อีกทั้งเดินทางเข้าศูนย์กลางธุรกิจและเชื่อมไปยังสนามบินสุวรรณภูมิได้ง่ายด้วยถนนหลายสายและรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ จึงทำให้เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมมีทั้งโครงการทั้งคอนโดมิเนียม ทาวน์โฮม และบ้านเดี่ยว นอกจากนี้ยังมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่กำลังจะเปิดให้บริการในปี 2564 ซึ่งรถไฟฟ้าสายสีเหลืองมีจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน สีน้ำเงิน และสีส้ม ยิ่งทำให้ย่านนี้มีความน่าสนใจอย่างยิ่ง ส่วนราคาที่ดินเฉลี่ย 70,667 บาทต่อตารางวา เติบโตเฉลี่ยปีละ 5.54% โครงการที่ได้รับความนิยมอยู่ในระดับราคา 5-7 ล้านบาท รองลงมาคือราคา 10-20 ล้านบาท

“ที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบนี้ เป็นตลาดที่รองรับกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยที่ผ่านมามีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพราะตลาดกลุ่มนี้ปกติจะมีการซื้อขายเพื่อเก็งกำไรน้อยมาก จึงไม่ใช่กลุ่มหลักที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์วิกฤตต่าง ๆ อีกทั้งในปีนี้เป็นปีที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ออกแคมเปญสนับสนุนการขายและสิทธิประโยชน์ให้กับผู้ซื้อมากกว่าปกติ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำเป็นประวัติการณ์ จึงน่าจะเป็นแรงกระตุ้นให้กลุ่ม Real Demand ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ แต่อย่างไรก็ตามในส่วนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องมีการวางแผนพิจารณาการพัฒนาโครงการให้ดี เพื่อให้ตอบสนองความต้องการของตลาดอย่างเหมาะสม ให้ซัพพลายและดีมานด์มีความสมดุลกัน”