เจาะราคาที่ดินเปล่าแนวรถไฟฟ้า 5 ทำเล เขตกทม.-ปริมณฑล Covid รั้งไม่อยู่ ไตรมาส 2เพิ่มขึ้นสูงสุด 29.4% แนวรถไฟสายสีน้ำเงิน ช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย4

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ–ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2564มีค่าดัชนีเท่ากับ332.8 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ก็เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง หากดูค่าเฉลี่ยอัตราขยายตัวย้อนหลังไป 5ปี ตั้งแต่ปี 2559 ถึงปี 2563 พบว่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าในแต่ละไตรมาสเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณร้อยละ17.7 ต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน(YoY)

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการจัดทำรายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา และติดตามความเคลื่อนไหวของราคามาอย่างต่อเนื่องศูนย์ข้อมูลฯมีข้อสังเกตว่า แม้ว่าราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้น แต่เป็นอัตราการขยายตัวของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีของอัตราการขยายตัวของดัชนีราคาที่ดิน ซึ่งต่อเนื่องกันรวม 3 ไตรมาสแล้ว นับตั้งแต่ไตรมาส 4ปี 2563 ที่มีการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19ต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาส 2 ปี 2564 โดยเห็นได้ว่า ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังคงเพิ่มขึ้นแบบชะลอตัวลง แสดงให้เห็นถึงเจ้าของที่ดินส่วนหนึ่งที่ได้รับผลกระทบน้อยจากการระบาดของไวรัส COVID-19อาจมีการถือครองที่ดินต่อไปเพื่อรอให้เศรษฐกิจฟื้นตัวขึ้น และอาจมีเจ้าของที่ดินอีกส่วนหนึ่งที่ได้ขายที่ดินในช่วงนี้ ประกอบกับความต้องการซื้อที่ดินอาจน้อยลงด้วย จึงทำให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่มากนัก อย่างไรก็ตาม ในระยะต่อไปหากเจ้าของที่ดินมีความต้องการระบายที่ดินมากขึ้นก็อาจส่งผลให้อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่จะยังคงชะลอตัวลงต่อเนื่องในระยะเวลาต่อไป

ทั้งนี้ จากรายงานพบว่าในไตรมาส 2 ปี 2564ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด คือ (ดูตารางที่2 และแผนที่)

อันดับ 1ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยเป็นที่ดินโซนตะวันตกของกรุงเทพมหานคร มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ29.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตหนองแขม และบางแค เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก โดยที่ดินในบริเวณนี้มีราคาเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 1ติดต่อกันมา3 ไตรมาสแล้ว ทั้งนี้ราคาที่ดินที่เปลี่ยนเปลงในพื้นที่ดังกล่าวเป็นผลต่อเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ที่เปิดให้บริการแล้ว

 อันดับ 2ได้แก่ สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) และ สายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ซึ่งเป็นโครงการรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วส่วน รวมถึง สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี)เป็นโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และ สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยทั้ง 4โครงการมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ27.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางกอกใหญ่ คลองสาน  พระนคร ห้วยขวาง และบางกะปิ เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) ที่เพิ่งเปิดให้บริการไปเมื่อปลายปี 2563มีการปรับเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 2ติดต่อกันมา 2ไตรมาสแล้ว

 อันดับ 3ได้แก่MRT ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ27.1เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางซื่อ และจตุจักร เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง

 อันดับ 4ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง)ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ27.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตป้อมปราบศัตรูพ่าย เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง

อันดับ 5ได้แก่ BTS สายสุขุมวิท ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 26.0เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)  พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตคลองเตย บางนา และพระโขนง เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง

 วิธีการจัดทำข้อมูล

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส

ในการศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษี และค่าใช้จ่ายในแต่ละปี

การคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่ 1) ทำเลที่ตั้งของที่ดิน 2) แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 3) เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน