ไนท์แฟรงค์ ยังไม่ชี้ชัด แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้ไปทางไหน

รายงาน

มร.แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า“ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพในปี2563ได้รับผลกระทบโดยตรงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้จากการแพร่ระบาดของโควิด–19 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลื่อนการเปิดโครงการเป็นจำนวนมาก จากเดิมในปี 2563 เลื่อนไปเปิดตัวในปีนี้ หรือปี 2565 แทน

เนื่องจากปัจจัยลบรอบด้านทั้งโรคระบาดและปัญหาทางการเมืองภายในประเทศ ยอดขายของโครงการเปิดใหม่ในปี 2563 ลดลงไปกว่า60%หากเปรียบเทียบกับปี 2562ในขณะที่ผู้พัฒนาโครงการปรับราคาขายลดลงอย่างน้อย 10% – 30%ในโครงการที่สร้างแล้วเสร็จ และพร้อมเข้าอยู่ เพื่อระบายยูนิตเหลือขาย และต้องการเก็บเงินสด แต่อย่างไรก็ตามตลาดคอนโดฯ ยังคงมีความเคลื่อนไหวจากความต้องการของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองที่มองหาที่พักอาศัยในราคาที่สมเหตุสมผล รวมไปถึงกลุ่มนักลงทุนที่รอโอกาสเข้าซื้อในราคาขายที่ดีที่สุด โดยเฉพาะในพื้นที่สุขุมวิทและพื้นที่ชานเมือง”

ทั้งนี้ มีโครงการคอนโดใหม่จำนวนมากเข้ามาตลาดภายใน 2 – 3 ปีที่ผ่านมา และเริ่มชะลอตัวในช่วงนี้ ซึ่งเรามองว่าเป็นข้อดี ที่ทำให้ตลาดมีความสมดุลมากขึ้นระหว่างอุปทาน กับ อุปสงค์ภายในประเทศ ล่าสุดรัฐบาลออกนโยบายกระตุ้นตลาด อสังหา ริมทรัพย์ โดยการอนุมัติลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% ในขณะที่ลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและการโอนบางส่วนเหลือ 0.01% จากเดิมอยู่ที่ 1%ถึง 2% เพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบจากโควิด -19

กำลังซื้อจากผู้ซื้อชาวจีน ฮ่องกง มาเลย์เซีย และสิงค์โปร์ หายไปเกือบหมด โดยผู้ซื้อชาวต่างชาติบางส่วนที่มีการซื้อคอนโดมิเนียมไว้แล้วตั้งแต่ปี 2562 ทิ้งเงินทำสัญญาและทิ้งเงินวางดาวน์ที่ต้องวาง 20%-30% ของราคาขาย เมื่อถึงช่วงเวลาต้องโอนกรรมสิทธิ์ ขณะที่กำลังซื้อภายในประเทศยังคงไม่ดีนัก เนื่องจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ จึงทำให้ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะต่ำลงแล้วก็ตาม ดังนั้นเราจึงจะเห็นว่าหลายๆ โครงการให้ส่วนลดสูง เพื่อให้ราคาเข้าถึงได้ง่ายขึ้น ดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมภายในประเทศ

จับตาดูช่วงครึ่งหลังของปีนี้ เราคิดว่าด้วยศักยภาพของประเทศไทย ทั้งในเรื่องการท่องเที่ยว ระบบสาธารณสุขและการแพทย์ ที่แข็งแกร่ง และภาวะค่าครองชีพถูก จะทำให้กำลังซื้อจากต่างชาติหลั่งไหลเข้ามาอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากชาวจีน”

นางสาวอัญชลี เกษมสุขธวัชหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาโครงการที่พักอาศัยระดับไพร์ม บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า “เนื่องจากปัจจัยลบยืดเยื้อมานานเจ้าของหลายรายจึงต้องการขายทรัพย์สิน เพื่อเปลี่ยนวิธีการลงทุน บางรายขายทรัพย์สินเพื่อเก็บเงินสด ส่งผลให้อุปทานคอนโดมิเนียมในตลาดเพิ่มขึ้น ผู้ซื้อส่วนใหญ่ในปี 2563 ได้แก่ นักลงทุนชาวไทยที่มีความมั่นคงและมีเงินสด และรอซื้อคอนโดมิเนียมมาตั้งแต่ปี2562 ผู้ซื้อมองว่านี่เป็นโอกาสที่จะได้ซื้อคอนโดมิเนียมในราคาที่ดีที่สุด โดยเปลี่ยนจาการฝากประจำหรือลงทุนในหุ้นมาซื้อมาทรัพย์สินระยะยาว บางกลุ่มซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยเอง เนื่องจากต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น ซึ่งทำเลที่ได้รับความนิยมมากที่สุด ได้แก่ คอนโดมิเนียมที่อยู่บริเวณสุขุมวิทตั้งแต่ชิดลมไปจนถึงทองหล่อ เพชรบุรีตัดใหม่ถึงพระราม 9,ราชเทวี – พญาไท – อารีย์,และจตุจักร – ลาดพร้าว – รัชดา ตามลำดับ ปัจจัยที่ดึงดูดผู้ซื้อแม้ในช่วงที่ตลาดชะลอตัวคือทำเลที่เดินทางสะดวกและโปรโมชั่นส่วนลดสูง

ในปีนี้เราคาดว่าตลาดคอนโดมิเนียมมือสองต่อจากนี้จะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น ซึ่งในช่วงปลายปี 2563 ที่ผ่านมา เราเริ่มเห็นสัญญาณการปรับตัวดีขึ้นจากนักลงทุนต่างชาติที่สนใจลงทุนในทำเลยอดนิยม เช่น ชิดลมถึงทองหล่อ แม้ว่าการเดินทางมาประเทศไทยในช่วงนี้จะเป็นเรื่องยากสำหรับนักลงทุนต่างชาติแต่นักลงทุนต่างชาติจำนวนหนึ่งก็ตัดสินใจซื้อโดยที่ไม่ต้องมาดูห้องจริงและมีการซื้อขายอย่างต่อเนื่อง กลุ่มชาวต่างชาติเหล่านี้ส่วนใหญ่คุ้นเคยกับประเทศไทย  มีความรู้และความเข้าในการลงทุนอย่างดี

นางสาวพจมาน วรกิจโภคาทร หัวหน้าฝ่ายบริหารงานขายและการตลาด บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวเสริมว่า “ปี 2563 เป็นปีที่เราประสบกับวิกฤติและปัจจัยลบต่างๆ มากมาย ส่งผลกระทบต่อทุกธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งคือ ธุรกิจที่เกี่ยวกับการบินและธุรกิจประเภทโรงแรม รวมไปถึงตลาดคอนโดมิเนียมด้วยเช่นกัน จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปี 2563ลดลงกว่า 60% อยู่ที่ประมาณ 22,407ยูนิตเท่านั้น หากเปรียบเทียบกับปีที่ 2562 ที่อยู่ที่58,256ยูนิต

ในช่วงปลายปี 2563 ที่ผ่านมา มีลูกค้าสองกลุ่มที่เข้ามาในตลาด คือ กลุ่มลูกค้าที่มองหาคอนโดฯ มาตั้งแต่ต้นและซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และอีกกลุ่มคือกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ที่กว้านซื้อคอนโดฯ หลายห้อง ซึ่ง ณ เวลานี้ผู้ซื้อจะมีอำนาจในการต่อรองและได้รับราคาที่ดีที่สุด

อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความกังวลในเรื่องความปลอดภัยและสุขอนามัยที่เพิ่มมากขึ้นของกลุ่มผู้ซื้อ กลุ่มผู้ซื้อที่มีความมั่งคงจึงหันไปมองตลาดบ้านที่มีความเป็นส่วนตัว ความปลอดภัยมากกว่า มีความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้นเผื่อการขยายครอบครัวในอนาคต บวกกับโปรโมชั่นส่วนลดต่างๆ จึงไม่น่าแปลกใจว่าทำไมโครงการแนบราบหรือตลาดบ้านมีการเติบโตดี โดยในปีที่ผ่านมา ตลาดบ้านระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท มีอัตราการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 20-30% ในปี 2563 ในขณะที่ตลาดบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป อัตราการเปิดโครงการใหม่คงที่ใกล้เคียงกับปี 2562

พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิงหลังจากนี้ ความสะอาด ความปลอดภัย เป็นตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อการเลือกที่อยู่อาศัยในยุค New Normal นักการตลาดและนักออกแบบโครงการที่พักอาศัยต้องทำงานและวิเคราะห์อย่างหนักเพื่อให้เข้าถึงและตอบโจทย์กับการเปลี่ยนแปลง โดยเทรนด์ของโครงการคอนโดมิเนียมที่เราจะได้เห็นมากยิ่งขึ้นในยุคNew Normal คือการลดการสัมผัสให้น้อย (Touchless Point), การออกแบบให้พื้นที่ส่วนกลางมีการระบายอากาศภายในอาคารได้ดีขึ้น มีเครื่องกรองอากาศ PM 2.5และการฆ่าเชื้อโรคพื้นที่ส่วนกลาง ลดพื้นที่ที่ใช้ร่วมกันหรือมีพื้นที่Sharing น้อยลง เป็นต้น

รัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วย“โครงการ Elite Card”ซึ่งมีค่าบัตรราคา 500,000 บาท โดยมีเงื่อนไขว่านักลงทุนจำเป็นต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่ดูเหมือนว่ามาตรการดังกล่าวยังกระตุ้นไม่ตรงจุด อย่างไรตามเราเชื่อว่านักลงทุนต่างชาติจะกลับมาหลังจากวัคซีนเริ่มกระจายสู่คนไทย และมาตรการการกักตัว 14 วันสำหรับนักท่องเที่ยวที่เข้ามาในประเทศไทยหมดไป

ในฐานะที่ปรึกษาโครงการที่พักอาศัย ทางไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเองก็ปรับตัวตามสถานการณ์และความต้องการของผู้บริโภค โดยหันมาขยายการให้บริการด้านบริหารงานขายและการตลาดให้กับโครงการบ้านเดี่ยวและโครงการทาวน์โฮม มากขึ้นโดยตั้งเป้าหมาย 3 โครงการภายในปีนี้ ในส่วนของตลาดคอนโดฯ ก็ยังมีอีกประมาณ 3 – 4 โครงการที่จะกำลังจะเปิดตัวใหม่ภายในปีนี้”