“ไนท์แฟรงค์” สำรวจ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯณไตรมาสที่3 ปี2563

คอนโดกลางกรุงฯ ขยับเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2 ถึง 97.5% หรือ 7,943 หน่วย จาก 4,022 หน่วยในไตรมาส 2  แต่ลดลง 30.7% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปี 2562 โดยเปิดมากถึง 11,460 หน่วยขณะที่ระดับราคาคอนโดมิเนียมเกรดบีอยู่ที่80,000-120,000 บาท/ตร.ม.มีการเปิดตัวมากสุด52% รองลงมา ราคาขาย ที่55,000-70,000 บาท/ตร.ม.คิดเป็น43% ส่วนทำเลที่เปิดขายใหม่มากสุดบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ68% รองลงมาอยู่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ26%  และศูนย์กลางธุรกิจมีเปิดขายใหม่เพียง6%  ส่วนด้านอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่3 ของปีนี้มีจำนวนทั้งสิ้น7,943 หน่วยคิดเป็นอัตราการขายที่39%เป็นอัตราการขายที่เพิ่มขึ้น25% หากเทียบกับไตรมาส2 ปีเดียวกัน ซึ่งอัตราการขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่2 ปีนี้อยู่ในอัตราร้อยละ14

นางสาวริษิณีสาริกบุตรผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย และที่ปรึกษาบริษัทไนท์แฟรงค์ประเทศไทยจำกัดกล่าวว่า ตลาดคอนโด มิเนียมในไตรมาสที่ 3 ปี 2563 ปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสที่ผ่านมาหลังจากที่ทางรัฐบาลสามารถควบคุมการแพร่ระ บาดของโรคโควิด-19 ทำให้จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมเริ่มกลับมาเปิดตัวเพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 ของปีนี้หากเทียบกับไตรมาสที่ 2 จากการสำรวจ พบว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่บางส่วนมีอัตราการขายที่ดีในการเปิดตัวระยะแรกโดยโครงการเหล่านี้เปิดตัวด้วยโปรดักซ์และราคาที่มุ่งเน้นไปที่กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มใหญ่ของตลาดและตั้งอยู่ในทำเลที่น่าสนใจที่ยังมีคอนโดมิ เนียมในพื้นที่ไม่มากนักการซื้อคอนโดมิเนียมในเวลานี้หลายๆ คนอาจมองว่าไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวแต่เวลานี้กลับกลายเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับผู้ที่มีความพร้อมเนื่องจากสามารถได้คอนโดมิเนียมในราคาที่ไม่สูงและยังมีของแถม และส่วนลดพิเศษเพิ่มเติมอีกมากมาย ณ เวลานี้น่าจะเป็นเวลาที่ตลาดจะทำการปรับสภาวะของคอนโดมิเนียมให้อยู่ในภาวะสมดุลย์ทั้งในเรื่องราคาขายที่สูงเกินไปและปัญหาภาวะคอนโดมิเนียมที่ล้นตลาดเนื่องจากผู้ประกอบการต่างชะลอการเปิดขายคอนโดมิเนียมและหันไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเช่นบ้านเดี่ยวบ้านแฝดทาวเฮ้าส์และโฮมออฟฟิตในช่วงนี้ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะกลับมาสร้างโอกาสในอนาคตอันใกล้

จากผลวิจัยของบริษัทไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเปิดเผยว่า การเปิดตัวของคอนโดมิเนียมณไตรมาสที่ 3 ปี 2563 มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 7,943 หน่วย ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 97.5 หากเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา (คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่สองของปีนี้อยู่ที่ 4,022 หน่วย) อย่างไรก็ดี อุปทานใหม่ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 30.7 หากเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า (คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่3 ของปี2562 อยู่ที่11,460 หน่วย)

โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2563 โดยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมเกรดบีโดยระดับราคาขายอยู่ที่ประมาณ 80,000-120,000 บาทต่อตร.ม. คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 52 รองลงมา ได้แก่คอนโดมิเนียมเกรดซี ระดับราคาขายส่วนใหญ่อยู่ที่ 55,000-70,000 บาท ต่อตร.ม. คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 43 คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ที่เป็นเกรดเอมีเพียง 1 โครงการจำนวน 380 หน่วยหรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ5 คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่3 ของปีนี้โดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 68 รองลงมาได้แก่คอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 26 ในส่วนบริเวณศูนย์กลางธุรกิจมีคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่เป็นอัตราส่วนร้อยละ 6 เท่านั้น

ขณะที่อุปสงค์พบว่าช่วงไตรมาสที่3 ปี 2563 เป็นช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มฟื้นตัวจากไตรมาส2 โดยณไตรมาสที่ 2 ตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงมากจากการระบาดของไวรัสโคโรน่าสายพันธ์ใหม่หรือโควิด-19 ส่งผลให้กำลังซื้อลดลงอย่างชัดเจนสำหรับไตรมาสที่ 3 จำนวนหน่วยขายได้ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่มีจำนวนหน่วยขายได้  3,123 หน่วยจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่3 ของปีนี้มีจำนวนทั้งสิ้น7,943 หน่วยคิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 39 อัตราการขายเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ25 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าโดยอัตราการขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่2 ปี2563 อยู่ในอัตราร้อยละ14

ส่วนด้านของระดับราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมทั้งตลาดในไตรมาสที่3 ของปี2563 ปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่จากไตรมาสที่2 ปี2563 โดยราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจณไตรมาสที่3 ปี2563 อยู่ที่265,000 บาทต่อตารางเมตรปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ0.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้วซึ่งราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจณไตรมาสที่2 ปี2563 มีราคาเสนอขายอยู่ที่267,000 บาทต่อตารางเมตรราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ(City Fringe)  ณไตรมาสที่3 ปี2563 อยู่ที่146,000 บาทต่อตารางเมตรปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ0.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้วซึ่งราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจณไตรมาสที่2 พ.ศ. 2563 มีราคาเสนอขายอยู่ที่147,356 บาทต่อตารางเมตรส่วนราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครณไตรมาสที่3 ปี2563 อยู่ที่79,400 บาทต่อตารางเมตรปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ0.7 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าซึ่งราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯณไตรมาสที่2 พ.ศ. 2563 มีราคาเสนอขายอยู่ที่80,000 บาทต่อตารางเมตรราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่3 พ.ศ. 2563 ระดับราคาขายปรับตัวลดลงอันเนื่องมาจากผู้ประกอบการต้องการสภาพคล่องของงบการเงินจึงได้นำคอนโดมิเนียมมาลดราคาเพื่อสร้างรายได้เข้าสู่งบการเงินโดยคอนโดมิเนียมที่นำมาลดราคาส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมจากโครงการที่สร้างเสร็จเรียบร้อยหรือคาดว่าจะสร้างเสร็จในปีนี้และคอนโดมิเนียมดังกล่าวสร้างความดึงดูดผู้ที่สนใจซื้ออยู่จริงอย่างไรก็ดีผู้ประกอบการพัฒนายังคงพยายามที่จะเคลียจำนวนหน่วยเหลือขายในโครงการที่สร้างเสร็จเรียบร้อยหรือใกล้สร้างเสร็จจึงต้องลดราคาในโครงการที่สร้างเสร็จหรือใกล้สร้างเสร็จเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ

นางสาวริษิณีได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี2563 คาดว่าน่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในระดับเดียวกันกับไตรมาสที่3 ของปีนี้กล่าวคือคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้น่าจะมีอยู่ประมาณ8,000หน่วยโดยคาดว่าจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในปีนี้จะมีจำนวนรวมประมาณ25,000-30,000 หน่วยซึ่งจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ที่ลดลงในอัตราร้อยละ50 จากปีก่อนหน้า โดยหน่วยเปิดขายใหม่จะเป็นคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาขายต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ1.5- 3 ล้านบาทซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการมากที่สุดหรือระดับราคาขายต่อตารางเมตรอยู่ระหว่าง60,000- 80,000 บาทต่อตารางเมตรและเป็นคอนโดมิ เนียมที่เน้นขายผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง(Real Demand)

โดยตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้มีแนวโน้มที่จะปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยหากเทียบกับช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้อันเนื่องมาจากจำนวนอุปทานที่เปิดขายใหม่ในปีนี้ลดลงอย่างชัดเจนอีกทั้งราคาขายในโครงการที่ตั้งราคาover pricedและโครงการดังกล่าวได้ปรับลดราคาลงในช่วงเศรษฐกิจที่ย่ำแย่ทำให้ผู้ประกอบการสามารถระบายหน่วยเหลือขายออกไปได้ส่วนหนึ่งแต่ตลาดคอนโดมิเนียมอาจยังไม่กลับเข้าสู่สภาวะที่ดีแบบใน2-3 ปีก่อนอันเนื่องมาจากการเดินทางเข้ามาในประเทศไทยของชาวต่างชาติยังไม่ชัดเจนแม้ว่าอาจจะมีการเปิดให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาได้ในบางกลุ่มแล้วก็ตามแต่ก็ยังไม่กลับไปสู่ภาวะปกติแบบก่อนหน้านี้