‘ยุครถไร้คนขับ’ปฏิวัติกฏอสังหาฯ
ผู้เชี่ยวชาญชี้ชัดว่าเมื่อสังคมเข้าสู่ยุค ระบบรถไร้คนขับ ‘โลเคชัน’ จะไม่ใช่ปัจจัยสำคัญในการพัฒนาที่ดินอีกต่อไป คอนโดมิเนียมหรือที่อยู่อาศัยไม่จำเป็นต้องอยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนและที่อยู่อาศัยหรืออาคารสำนักงานและอาคารพาณิชย์ไม่จำเป็นต้องมีที่จอดรถ ทำให้แนวคิดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งโลกต้องเปลี่ยนไป
สิ่งที่จะเกิดขึ้นในยุครถไร้คนขับ คือคนจะไม่ซื้อรถเนื่องจากสามารถใช้บริการเดินทางโดยรถรับจ้างส่วนบุคคลไร้คนขับได้ทุกที่ทุกเวลาในราคาที่ถูกกว่าการมีรถเอง ทำให้จำนวนรถในท้องถนนลดลงมีผลให้ไม่มีปัญหาจราจรเหมือนในยุคที่ทุกคนพยายามมีรถเอง เมื่อไม่มีปัญหาจราจร คนก็ไม่ต้องซื้อคอนโดฯ ใกล้ระบบขนส่งมวลชนสามารถกระจายอยู่ได้ทั่วไป
นาย David Silver อาจารย์ภาควิชาวิศวกรรมขับเคลื่อนอัตโนมัติของมหาวิทยาลัยออนไลน์ Udacity Inc. ให้สัมภาษณ์สำนักข่าวบลูมเบิร์กว่า อสังหาริมทรัพย์จะเป็นอุตสาหกรรมที่ได้ผลกระทบจากระบบรถไร้คนขับมากที่สุดเพราะมันจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงกฎขั้นพื้นฐานของอสังหาฯ ที่ ‘โลเคชัน’ สำคัญที่สุด
นาย Silver กล่าวว่าการเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ยุครถไร้คนขับต้องใช้เวลา แต่คิดว่าไม่นานนัก ‘ยุคใหม่ที่รถไร้คนขับเป็นบริการของมวลชนคงใช้เวลามากกว่า 10 ปีแต่การเปลี่ยนผ่านขั้นต้นเริ่มขึ้นบ้างแล้วในบริการรถเมล์ แท็กซี่ และรถขนส่งสินค้า’
บลูมเบิร์ก ระบุว่าแม้จะต้องใช้เวลากว่า 10 ปี ที่ระบบรถไร้คนขับขยายเข้าสู่ประชาชนโดยทั่วไป แต่นักพัฒนาที่ดิน เตรียมรับมือกับยุคที่โลเคชัน ไม่ใช่สิ่งสำคัญที่สุดในการพัฒนาที่ดินอีกต่อไปแล้ว
นาย Ric Clark ประธานบริษัท Brookfield Property Partners LP บริษัทลงทุนในอสังหาฯ ที่ใหญ่ที่สุดในโลกเจ้าของศูนย์การค้า 175 แห่งในสหรัฐอเมริกา ให้สัมภาษณ์ บลูมเบิร์ก ว่า ‘สิ่งเราคิดคือเราจะทำอย่างไรกับพื้นที่ว่างเปล่ามากมายที่จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ซึ่งมีทั้งที่จอดรถและพื้นที่นอกเมืองที่มีราคาถูก ๆ เนื่องจากอยู่ใกลระบบขนส่งมวลชน พื้นที่พวกนี้จะมีราคาสูงขึ้นในอนาคตเพราะคนไม่จำเป็นต้องไปอยู่คอนโดฯใกล้ระบบรถไฟ’
บลูมเบิร์กรายงานอ้างข้อมูลบริษัท Moovel Lab ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของเดมเลอร์ (เบนซ์) ว่าเมืองนิวยอร์ค มีพื้นที่สำหรับจอดรถรวมกันแล้วเท่ากับสวนเซ็นทรัลปาร์ก 2 สวนขณะที่ ลอนดอนมีที่จอดรถเท่ากับสวนไฮด์ปาร์ค 5 สวนถ้าพื้นที่จอดรถไม่จำเป็นต้องใช้อีกต่อไปพื้นที่เหล่านี้สามารถนำมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยได้อีกมาก
บลูมเบิร์ก ระบุว่าบริษัท Sidewalks Labs ซึ่งอยู่ในเครือของบริษัท Alphabet ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของกูเกิ้ล กำลังออกแบบเมืองใหม่ทางฝั่งตะวันออกของเมืองโตรอนโต ประเทศแคนาดา เป็นเมืองที่ใช้ระบบไร้คนขับทำให้การออกแบบถนน ทางเดินเท้า อาคารที่อยู่อาศัยที่ออกแบบทั้งเมืองให้เข้ากับสภาพแวดล้อมการเดินทางด้วยรถไร้คนขับที่ไม่ต้องระวังเรื่องอุบัติเหตุทางถนน ไม่มีภาวะรถติดและพื้นที่จอดรถอีกต่อไป
นาย Bill Page ผู้จัดการฝ่ายวิเคราะห์พื้นที่เพื่อการพาณิชย์บริษัท Legal & General Group ในอังกฤษกล่าวว่า การนำเอาระบบรถขนส่งสินค้าไร้คนขับมาใช้จะมีผลกระทบอย่างรุนแรงต่อราคาที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในอังกฤษเพราะพื้นที่บางแห่งเหมาะเป็นพื้นที่สำหรับสร้างโรงงานคลังสินค้าและศูนย์โลจีสติกส์ เพราะเป็นจุดที่รถบรรทุกสินค้าต้องเปลี่ยนกะคนขับตามกฎหมาย ถ้าไม่มีคนขับก็ไม่ต้องเปลี่ยนกะ ศูนย์โลจีสติกส์จะอยู่ตรงไหนก็ได้
ถ้าสิ่งนี้เกิดขึ้นในประเทศในอีก 20 ปีข้างหน้า ราคาที่ดินใกล้สถานีรถไฟฟ้า ก็ไม่แน่ว่าจะแพงตลอดไปเผลอ ๆ แนวคิดเรื่อง ซีบีดี (CBD) อาจจะต้องโยนทิ้งไปด้วยก็ได้
ภาพ 1
รูปเพอร์สเปคตีฟสมจริงการพัฒนาพื้นที่ริมอ่าวของเมืองโตรอนโต ที่ Sidewalks Labs ประมูลเช่าไปเพื่อสร้างเมืองใหม่ที่ออกแบบสำหรับยุครถไร้คนขับ ภาพจาก Betakit
ภาพ 2
ภาพวาดเสมือนจริง จาก Landscape Institute แสดงให้เห็นถึงการออกแบบเมืองในยุครถไร้คนขับที่ไม่ต้องห่วงเรื่องอุบัติเหตุอีกต่อไป