“หมอชิตคอมเพล็กซ์” มหากาพย์ที่ดินธนารักษ์ ลุยโปรเจ็กต์หมื่นล. หลังทิ้งล้างกว่า 26 ปี

รายงาน
by กิมลั้ง หูเบา

“ประดิษฐ์ ภัทรประสิทธิ์” ดอดฟื้น “หมอชิตคอมเพล็กซ์” มหากาพย์ที่ดินธนารักษ์
ลุยโปรเจ็กต์หมื่นล. หลังทิ้งล้างกว่า 26 ปี

ฉายแววทำเลทองศูนย์กลางเศรษฐกิจ แห่งใหม่ ในอนาคตอีกครั้ง กับ “พื้นที่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหมอชิต” เมื่อมติครม.รัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา มีมติให้ผู้ชนะประมูลโครงการพัฒนที่ราชพัสดุบริเวณสถานีขนส่งหมอชิต (ศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้าบีทีเอส-สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส และสถานีรถไฟฟ้าMRT (ใต้ดิน) สายสีฟ้า สถานีพหลโยธิน) คือ บริษัทบางกอกเทอร์มินอล จำกัด (หรือชื่อเดิมเมื่อครั้งยื่นประมูลโครงการคือ บจ.ซันเอสเตท) ที่มีนายน้ำ มหฐิติรัฐ เป็นเจ้าของ ดำเนินโครงการต่อ และปรับรูปแบบโครงการใหม่กว่า ด้วยมูลค่าโครงการ 26,916 ล้านบาท (จากเดิมมูลค่าโครงการ 18,190 ล้านบาท) รอเพียงคณะกรรมการพิจารณาสิงแวดล้อม EIA พิจารณาเห็นชอบ หลังจากโครงการนี้กลายเป็นมหากาพย์ ทิ้งล้างใช้เป็นที่จอรถฟรีผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟฟ้าMRT มายาวนาน กว่า 26 ปี ภายหลังเปิดประมูลเมื่อปี 2536 และคัดเลือกผู้ชนะประมูลได้ในปี 2539 ระยะเวลาสัปทาน 30 ปี นับจากเซ็นสัญญาใหม่ ที่ครม.เห็นชอบหลักการครั้งใหม่ (24 ต.ค. 61)

โครงการมหากาพย์พัฒนาที่ราชพัสดุบริเวณสถานีขนส่งหมอชิต ที่มีรูปแบบการพัฒนาเป็นคอมเพล์กซ์ยักษ์ มีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม และสถานีขนส่งบขส.ดำเนินโครงการในที่ดินราชพัสดุบริเวณสถานีขนส่งหมอชิต เนื้อที่ 63 ไร่ 2 งาน 65 ตารางวา โดยเอกชนจะต้องเป็นผู้ออกแบบแปลนเสนอให้กรมธนารักษ์ให้ความเห็นชอบแล้วจึงจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างได้ ปัจจุบัน บจ.ซันเอสเตท ได้จัดทำรายละเอียดของการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม หรือEIA ตามกฎหมายที่กำหนด เรื่องการกำหนดประเภทและขนาดของโครงการหรือกิจการ รวมถึงข้อกำหนด ตามกฎหมายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และกฎหมายอื่นๆที่เกี่ยวข้องเพื่อพิจารณาอนุมัติ

ชื่อ “ประดิษฐ์ ภัทรประสิทธิ์” โพล่ลุยต่อโปรเจ็กต์หมื่นล.
ผู้สื่อข่าวเว็บไซต์ propertychannel.co.th และ condoguidenews.com รายงานความคืบหน้าเรื่องดังกล่าวว่า ขณะนี้แหล่งข่าวระดับสูงยืนยันว่า บริษัทบางกอกเทอร์มินอล จำกัด ได้ขายหุ้นส่วนใหญ่บจ.บางกอกเทอร์มินอล ในฐานะผู้ชนะประมูลให้กับนายประดิษฐ์ ภันทรประสิทธิ์” อดีตสส.พรรคประชาธิปัตย์ และอดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม ในปี 2540 และรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลังในปี 2551ไปแล้วส่วนหนึ่ง ซึ่งทั้ง 2 กระทรวงมีความรับผิดชอบโครงการพัฒนาที่ดินราชพัสดุบริเวณขนส่งหมอชิต และอย่างดี เพราะกระทรวงคมนาคมในฐานะต้นสังกัดบริษัทขนส่ง จำกัด องค์กรที่ใช้พื้นที่ดังกล่าวเป็นสถานีขนส่งหมอชิต (เดิม) มาตั้งแต่ครั้งเวนคืนที่ดินแปลงนี้เพื่อใช้ในกิจการขนส่ง และภายหลังหมดสัญญาเช่า ทางกระทรวงการคลังโดยกรมธนารักษ์ ในฐานะผู้ดูแลบริหารที่ราชพัสดุที่เป็นไปตามกฎหมายใหม่กำหนดให้ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การกับกับดูแลของกรมธนารักษ์ได้ขอพื้นที่คืน เพื่อใช้ในการก่อสร้างศูนย์ซ่อมบำรุงและโรงจอดรถไฟฟ้าบีทีเอส ตามที่กทม.เสนอ
“เรื่องดังกล่าวทางนายประดิษฐ์ มีความประสงค์ ที่จะเข้ามาพัฒนาต่อจาก นายน้ำ มหฐิติรัฐ ในฐานะผู้ดำเนินการมาตั้งแต่แรก โดยมีการเจรจาตกลงกันมาอย่างต่อเนื่องและเป็นไปอย่างเงียบ ๆ เป็นการเข้ามาถือหุ้นใหญ่ในนามบริษัทบางกอกเทอร์มินิล จำกัด ขณะที่นายน้ำ มหฐิติรัฐ ยังคงถือหุ้นบางส่วนอยู่”

อย่างไรก็ดี ปัจจุบันแนวทางการลงทุนยังไม่ชัดเจนมากนัก จะมีการดึงกล่มทุนที่มีทุนใหญ่มาร่วมพัฒนาด้วยหรือไม่ หรือจะเป็นการพัฒนาเองยังไม่ชัดเจน ทั้งนี้นายประดิษฐ์ ภัทรประสิทธิ์ เองยังเป็นหุ้นส่วน ตลาดค้าส่งผัก-ผลไม้ ใหญ่ที่สุดในประเทศ ในชื่อ ตลาดไท และตลาดสี่มุมเมือง และยังมีหุ้นส่วนของ โรงแรมพลาซ่า แอทธินี
ขณะเดียวกัน มีข่าวว่ากลุ่มทุนใหญ่ที่เกี่ยวข้อง และเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งมีที่ดินบริเวณดังกล่าวจะเป็นผู้เข้ามาร่วมทุนกับบจ.บางกองเทอร์มินอล เพื่อฟื้นโปรเจ็กต์นี้ บนที่ดิน 63 ไร่แห่งนี้ โดยมีข่าวโยงไปถึงอดีตผู้เข้าร่วมประมูลโครงการนี้เมื่อ 26 ปีที่แล้ว อย่าง เสี่ยคีรี กาญจนพาสน์ ในฐานะเจ้าของสัปทาน บีทีเอส ร่วมถึง “ค่ายสิงห์เอสเตท” ของตระกุลภิรมณ์ภักดี เจ้าพ่อน้ำเมา ในนามสิงห์ กำลังรุกโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาในนามบริษัทสิงก์เอสเตท จำกัด (มหาชน) และยังมีสายสัมพันธ์ที่ดีกับนายน้ำ มหฐิติรัฐ ที่เจรจาจบดีลซื้ออาคาร ซันทาวเวอร์ (อาคารดอกทานตะวัน) ริมถนนวิภาวดี ซอยเฉยพ่วง มูลค่า 4,500 ล้านบาทเมื่อปี 2558 ที่ผ่านมา พร้อมลงทุน เช่าที่ดินตระกูล “เฉยพ่วง” ระยาว 30 ปี ไล่รื้อบ้านเช่า อาคารเก่าในซอยเฉยพ่วง ขึ้นอาคารสำนักงานนามว่า “โอเอซีส” ปัจจุบันกำลังก่อสร้าง

แต่กลุ่มทุนทั้ง 2 ยังไม่แสดงท่าที่ตอบรับหรือปฎิเสฐที่ชัดเจน เพราะอาจจะเร็วเกินไปหากยังไม่มีความชัดเจน จากกรมธนารักษ์ที่สั่งเดินหน้าก่อสร้างโครงการ แม้จะมีมติครม.จากรัฐบาลให้เดินหน้าโครงการแล้วก็ตาม แต่คงไม่สายเกินไปหากมีการเจรจาภายหลังเมื่อโครงการต้องการเงินทุนพัฒนาในระยะเวลาต่อจากนี้ ที่กำหนดเซ็นสัญญาโครงการใหม่ภายในปี 2563 นี้

แบบโครงการใหม่ค่า 26,916 ลบ.
ทั้งนี้ ล่าสุดกรมธนารักษ์ได้นำเสนอเรื่องนี้เข้า ครม.อีกครั้ง เมื่อวันที่ 24 ต.ค.2561 ที่ผ่านมา ภายใต้ร่างสัญญาใหม่ที่ยังคงทำกับ BKT โดยชี้แจงว่า เนื่องจากศาลปกครองสูงสุดได้มีคำพิพากษาแล้วว่ายังไม่มีการบอกเลิกสัญญาก่อสร้างและบริหารโครงการกับ BKT และกรมธนารักษ์ก็ยังคงต้องปฏิบัติตามสัญญาต่อไป และที่ผ่านมา บางกอกเทอร์มินอล ไม่มีเหตุผิดสัญญาแต่ประการใด ทำให้สัญญายังคงมีผลผูกพัน จึงเห็นว่าการแก้ไขสัญญาเป็นแนวทางดำเนินโครงการที่ดีที่สุดภายใต้หลักการที่ทางราชการได้รับผลตอบแทน ทั้งในรูปตัวเงินและทรัพย์สินไม่น้อยกว่าเดิม และขณะนี้บางกอกเทอร์มินอล ได้ประสานการออกแบบโครงการ และศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม คาดว่าจะดำเนินการเริ่มโครงการได้ตามข้อกำหนดธนารักษ์

สำหรับร่างสัญญาใหม่ที่เสนอมา มีมูลค่าโครงการ 26,916 ล้านบาท โมเดลการพัฒนา จะ เป็นศูนย์กลางคมนาคม โดยเป้น คอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ มี 1 อาคาร เป็นอาคารด้านทิศเหนือสูง 36 ชั้น และอาคารทิศใต้สูง 32 ชั้น มีใต้ดิน 4 ชั้น และพื้นที่ใช้สอยรวม 810,000 ตร.ม.
ภายในประกอบด้วย อาคารสำนักงาน อาคารที่พักอาศัย โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารจอดรถ ศูนย์ประชุมและสถานีรับส่งผู้โดยสารของบริษัท ขนส่ง จำกัด ที่มีข้อตกลงไว้จะกันพื้นที่ไว้ให้ 112,000 ตร.ม.ก่อนที่ บขส.จะย้ายไปจตุจั
อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม มีระยะเวลาก่อสร้าง 5 ปี มีพื้นที่ใช้ประโยชน์ 712,350 ตารางเมตร (ตร.ม.) แบ่งเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ 600,350 ตร.ม. และพื้นที่ชดเชยราชการ 112,000 ตร.ม. มีค่าธรรมเนียมการจัดประโยชน์ 550 ล้านบาท มีค่าตอบแทนการใช้ที่ดินระหว่างก่อสร้าง 509,300 บาท ค่าเช่าในช่วง 5 ปีแรก คิดปีละ 5.35 ล้านบาท ส่วนค่าเช่าในทุกช่วง 5 ปีถัดไปให้ชำระเพิ่มขึ้น 15% ของอัตราค่าเช่าเดิมในระยะ 5 ปี โดยกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี และสามารถใช้สิทธิขอต่ออายุ 2 ครั้ง ครั้งละ 10 ปี โดยให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ร่วมทุน 2556
อย่างไรก็ดีในส่วนของสถานีขนส่งผู้โดยสาร หรือสถานีขนส่งหมอชิต (สายเหนือ จะเป็นสถานีจอดรับ-ส่งผู้โดยสารรูปแบบใหม่ที่เน้นการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ มีการใช้บริการชานชาลาร่วมกัน ลักษณะเดียวกับสนามบิน มีกำหนดเวลาเข้า-ออกสถานีของรถโดยสารตามตารางเวลา มีระบบการอำนวยความสะดวกแก่ประชาชนผู้โดยสารโดยการแสดงข้อมูลรถโดยสารและชานชาลาด้วยระบบสารสนเทศ มีระบบการตรวจสอบตั๋วและตรวจความปลอดภัยที่ชานชาลาก่อนโดยสาร มีระบบตู้ขายตั๋วอัตโนมัติและออนไลน์

นอกจากนี้มีการกำหนดการสร้างทางเชื่อมต่อการเดินทางรอบทิศ แก้ปัญหาการจราจรโดยรอบ จำนวน 3 เส้นทางคือทางยกระดับบนถนนพหลโยธินฝั่งขาออก เพื่อให้รถยนต์ที่ออกจากคอมเพล็กซ์ สามารถเดินทางไปบริเวณห้าแยกลาดพร้าวได้อย่างสะดวก ไม่ตัดและกระทบการจราจรบนถนนพหลโยธินสามารถเดินทางวไปในทางทิศเหนือได้สะดวก สามารถบรรเทาผลกระทบด้านการจราจรของจุดกลับรถบริเวณแยกกำแพงเพชร และช่วยแบ่งเบาปริมาณจราจรถนนวิภาวดีรังสิต และเพื่อลดผลกระทบจราจรบริเวณห้าแยกลาดพร้าว และจะขยายทางยกระดับไปลงบนถนนวิภาวดีรังสิตก่อนถึงด่านโทลล์เวย์ลาดพร้าว

ขณะเดียวกัน ยังกำหนดให้ก่อสร้าง ทางเชื่อมยกระดับด้านถนนพหลโยธิน มุ่งหน้าสะพานควาย สร้างเป็นทางยกระดับ ควบคู่สะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณแยกเกียกกาย ช่วงบริเวณถนนพหลโยธินและถนนกำแพงเพชร ผู้ที่เดินทางมาจากสะพานควายสามารถเลี้ยวซ้ายไปขึ้นทางยกระดับจากถนนกำแพงเพชร 2 เข้าสู่โครงการ ช่วยบรรเทาผลกระทบการจราจรของจุดกลับรถห้าแยกลาดพร้าว และยังเชื่อมต่อโครงข่ายกับพื้นที่ด้านตะวันตกของกรุงเทพฯ

รวมทั้งทางเชื่อมยกระดับ ด้านมุ่งหน้าถนนวิภาวดีรังสิต บริเวณทางยกระดับ ดอนเมืองโทลล์เวย์ สร้างเป็นทางยกระดับเช่นเดียวกัน เชื่อมพื้นที่สถานีขนส่งในอาคารกับถนนวิภาวดีรังสิตกับโทลล์เวย์ รองรับรถโดยสารและรถยนต์ที่ใช้โทลล์เวย์เข้าออกโครงการ จะมีทางขึ้น-ลงเชื่อมกับถนนวิภาวดีรังสิตสำหรับรถที่ไม่ต้องการใช้ทางด่วน ช่วยบรรเทาผลกระทบด้านการจราจรที่เกิดจากรถโดยสารขนาดใหญ่ให้แยกใช้ทางยกระดับเข้า-ออก จะสามารถสร้างในปี 2564 ใช้เวลาสร้าง 5 ปี หากเป็นไปตามแผน โครงการนี้น่าจะแล้วเสร็จประมาณปี 2568

เตรียมเวนคืนที่ดินโดยรอบโครงการสร้างทางเชื่อม
ทั้งนี้ตามรูปแบบโครงการ จะมีกสรกิ่สร้างทางเชื่อมยกระดับ เพื่อแก้ไขปัญหาการจราจร โดยรอบโครงการ และได้มีการเจรจากับกรุงเทพมหานคร เพื่อกำหรดพื้นที่เวนคือเพื่อก่อสร้าวทางเชื่อมดังกล่าวบริเวณ หลังสถานีวิทยุโทรทัศน์ ช่อง 7 สี เพื่อสร้างทางยกระดับไปเชื่อมต่อกับทางยกระดับดอนเมืองโทลล์เวย์ และถนนวิภาวดีโดยกรุงเทพมหานครจะเป็นผู้ดำเนินการเวนคืน ขณะเดีนยวกันทางกรมธนารักษ์มีแผนที่เรียกคืนที่ราชพัสดุบริเวณสถาบันการบินพลเรือน ริมถนนพหลโยธิน ซึ่งมีเนื้อที่ประมาณ 27-1-90 ไร่ เบื้องต้นมีการเจรจาและกำหนดเงื่อนไขชดเชยอาคารสิ่งปลูกสร้างให้อยู่ระหว่างการพิจารณาจัดทำรายละเอียดและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ

ย้อนอดีตมหากาพย์ 26 ปี ทำที่ได้แค่ที่จอดรถ 
กว่า 26 ที่กรมธนารักษ์ เปิดประมูลโครงการพัฒนาที่ดินราชพัสดุบริเวณสถานขนส่งหมอชิต เป็นชื่อโครงการที่เปิดประมูลอย่างเป็นทางการในอดีตเมื่อปี 2536 โดยมีบริษัทเข้ายื่ยซองประกวดราคาครั้งนี้ 3 บริษัท คือ บริษัทธนายง จำกัด (มหาชน) มีเสี่ยคีรี กาญจนพาสน์ เป็นเจ้าของ เศรษฐีหุ้นไทยในปัจจุบัน, บริษัทไทยฟา จำกัด ของเสี่ยโต อภิชัย เตชะอุบล ประธานกรรมการ บริษัททีเอฟดี เรียลเอสเตท แมนเนจเมนท์ จำกัด และรองประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท โทเทิล อินดัสเตรียล เซอร์วิสเซส จำกัด ในปัจจุบัน และบริษัทซันเอสเตท จำกัด ก่อนจะมาเปลี่ยนชื่อเป็นบริษัทบางกอกเทอร์มินอล จำกัด ที่มีนายน้ำ มหฐิติรัฐ มีธุรกิจที่เป็นฐานทุน คือบริษัท ทานตะวัน จำกัด ถือหุ้นใหญ่ใน บริษัท ทานตะวันอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน) ทำอุตสากรรมบรรจุพันธ์พลาสติก ถุงซิปใส่ยายุคแรก ๆ รู้จักกันดีในฐานะผู้ผลิตหลอดพับได้รายแรกของเมืองไทยเมื่อหลายสิบก่อน

หลังการเปิดประมูลโครงการเมื่อปี 2563 แต่กรมธนารักษ์สามารถประกาศรายชื่อผู้ชนะประมูลได้ในปี 2539 นับจากการเป็นผู้ชนะการประมูลพัฒนาที่ดินราชพัสดุ บริเวณสถานีขนส่งหมอชิตมูลค่ากว่า 17,000 ล้านบาท บริษัท ซันเอสเตท จำกัด ได้ทุ่มเทให้กับโครงการและประกาศหยุดพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ทั้งหมดของบริษัท มุ่งพัฒนาโครงการหมอชิตโครงการเดียวเท่านั้น และคาดหวังว่าจะเป็นโปรเจ็กต์ สร้างชื่อเสียงให้กับกลุ่มบริษัททานตะวันกรุ๊ปโดยนายน้ำ มหฐิติรัฐ ยังหวังว่าโครงการนี้จะเป็นประตูสู่ภาคเหนือของประเทศ หรือที่เรียกว่า “นอร์ธเทิร์นคารรีดอร์” ที่เป็นความร่วมทุนระหว่างรัฐ-เอกชนโปรเจ็กต์แรกของประเทศ
อย่างไรก็ตามระยะเวลาได้ล่วงเลยมากว่า 26 ปีจากปี 2536-2563 โครงการเริ่มมีปัญหาหลังคัดเลือกเอกชนผู้ชนะประมูลในปี 2539 พอ