ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย วิเคราห์ ตลาดคอนโดมิเนียมบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า ปี พ.ศ. 2563

นายณัฎฐาคหาปนะรองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ภูเก็ตบริษัทไนท์แฟรงค์ประเทศไทยจำกัดกล่าวว่าภาพรวมของตลาดคอนโดครึ่งปีหลังของ พ.ศ. 2563 ยังคงชะลอตัว เนื่องจากยังคงมีความสั่นคลอนทางเศรษฐกิจ ที่เกิดจากการระบาดไวรัสโควิด 19 และผลกระทบจากชุมนุมทางการเมือง ส่งผลให้กำลังซื้อคอนโดมีแค่เพียงกลุ่มคนไทยที่ถือเงินเย็นเพียงกลุ่มเดียว ซึ่งคนกลุ่มนี้มองคอนโดในบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า เป็นบ้านหลังที่สอง เพื่อใช้หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ไม่ปกติในกรุงเทพฯ ผู้ประกอบการบางส่วนใช้การลดราคา เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ เพื่อเร่งยอดขาย ยอดโอนและปิดโครงการแต่ผู้ประกอบการบางรายก็ยังคงไม่ลดราคาขายเพราะมองว่าตลาดยังคงไปต่อได้ แต่ใช้วิธีจัดโปรโมชั่นเพื่อดึงดูดลูกค้าแทน การชะลอตัวการขายคอนโดนั้นส่งผลให้ผู้ประกอบการยังไม่ลงทุนเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มเติม

 จากผลวิจัยของบริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่าอุปทานสะสมของคอนโดมิ เนียมบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2548 ถึง ปี พ.ศ. 2563 มีจำนวนทั้งหมด 27,569 หน่วย และในปี พ.ศ. 2563 มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 2 โครงการ จำนวน 348หน่วย คือโครงการศศรา หัวหิน(110หน่วย) อยู่บริเวณริมหาดเขาตะเกียบ และโครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน (238 หน่วย)

อุปทานคอนโดมิเนียมโดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณชะอำคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ57 รองลงมา คือ บริเวณเขาตะเกียบและฝั่งไม่ติดทะเลมีอัตราร้อยละ14และ 12 ตามลำดับ อุปทานคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในบริเวณหัวหินคิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 9 ส่วนคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในบริเวณเขาเต่าคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ8

กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า โดยส่วนใหญ่ยังคงเป็นชาวไทยที่อยู่ในกรุงเทพมหานครคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 90มีชาวต่างชาติมาซื้อบ้างคิดเป็นอัตรา ส่วนร้อยละ10โดยชาวต่างชาติส่วนใหญ่เป็นชาวสแกนดิเนเวียอันได้แก่ชาวนอร์เวย์ สวีเดน เดนมาร์ค นอกจากนี้ยังมีชาวอังกฤษ ฝรั่งเศส เยอรมัน สวิสเซอร์แลนด์ และมีชาวจีนบ้าง ซึ่งชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดในบริเวณนี้ส่วนมากมีภรรยาเป็นคนไทยและต้องการซื้อเก็บไว้เพื่ออยู่อาศัยตอนเกษียณอายุ หรือเป็นสถานที่พักผ่อนเวลามาท่องเที่ยวและพักอาศัยระยะยาวประมาณ 3-6 เดือน ส่วนคนไทยที่ซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สองเพื่อใช้พักผ่อนในช่วงวันหยุด

ในปี พ.ศ. 2563 คอนโดมิเนียมในบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า มีหน่วยขายไปได้แล้วทั้งสิ้น 20,685 หน่วย จากอุปทานทั้งหมด 27,569 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 75โดยอัตราการขายเพิ่มขึ้นจากปี พ.ศ. 2562 ซึ่งมีอัตราการขายอยู่ที่ร้อยละ 73 เนื่องจากมีอุปทานที่เกิดขึ้นใหม่เพียง348 หน่วย จำนวนหน่วยเหลือขายคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีจำนวน 6,884หน่วย และคาดว่าหากไม่มีอุปทานใหม่เกิดขึ้นหน่วยเหลือขายที่เหลืออาจจะต้องใช้เวลาขายถึงประมาณ5ปี

ในส่วนของจำนวนหน่วยที่ขายได้ใหม่ในแต่ละปีพบว่า ในปี 2563 มีจำนวนหน่วยขายได้ในปีนี้ทั้งหมด 689 หน่วย จะเห็นว่าจำนวนหน่วยขายได้ลดลงจากปีก่อนหน้าซึ่งขายได้สูงถึง 1,414 หน่วย จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ของคอนโดมิเนียมบริเวณนี้ในช่วงระยะเวลา 5ปีก่อน ขายได้เฉลี่ยปีละประมาณ 1,400 หน่วยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในปี2563 ลดลงอันเนื่องมาจากกำลังซื้อจากทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติลดลง โดยกำลังซื้อหลักคือคนไทยลดลงเพราะคนไทยส่วนหนึ่งขาดรายได้ มีเพียงคนไทยที่เป็นกลุ่มคนที่ถือเงินเย็นอยู่ในมือ ซื้อได้บ้างแต่ไม่มากนัก โดยโครงการที่ขายได้เป็นโครงการที่บริหารโดยเชนโรงแรมระดับ 5 ดาวอย่างโครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส และโครงการที่ขายได้อีกบางส่วนคือโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและผู้ประกอบการต้องการปล่อยห้องที่เหลืออยู่ โดยมีการลดราคาเพื่อกระตุ้นมาตราการการเร่งโอนคอนโดมิเนียมเพื่อที่จะปิดโครงการให้เร็วที่สุด

ราคาเสนอขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เห็นวิวทะเลในบริเวณนี้มีระดับราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ130,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายปรับตัวลงในอัตราร้อยละ 1.1 จากปลายปี พ.ศ. 2562 ส่วนราคาเสนอขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่ไม่เห็นวิวทะเลในบริเวณนี้มีระดับราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ72,000 บาทต่อ ตารางเมตร ราคาขายปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 2.3 จากปลายปี พ.ศ. 2562 อันเนื่องมาจากผู้ประกอบการต้องการปล่อยห้องที่เหลือเพื่อรีบปิดโครงการ โดยการเสนอราคาโปรโมชั่นเพื่อลดราคาขาย ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่เปิดขายมานานและสร้างเสร็จแล้ว

นายณัฎฐาได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ว่า สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า อยู่ในภาวะล้นตลาด (Over Supply)เนื่องจากจำนวนหน่วยเหลือขายในบริเวณนี้ยังมีจำนวนมากอยู่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอตัวการเปิดโครงการ อีกทั้งระดับราคาขายเฉลี่ยมีแนวโน้มที่จะปรับตัวลดลงอันเนื่องมาจากโครงการที่ก่อสร้างเสร็จนำคอนโดมิเนียมมาลดราคาเพื่อปิดโครงการ ในอนาคตหากสถานการณ์เกี่ยวกับการระบาดไวรัสโควิด 19 กลับเข้าสู่สภาวะปกติ โอกาสที่ชาวต่างชาติจะหันมาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยจะมีเพิ่มมากขึ้นเพราะต้องการหาที่อยู่ที่ปลอดภัยเพื่ออยู่อาศัยและหลบหลีกจากสถานการณ์โรคระบาดที่อาจจะเกิดขึ้นได้อีกในอนาคต และตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหินน่าจะเป็นหนึ่งในสถานที่ที่น่าสนใจเพราะอยู่ใกล้กรุงเทพฯ และใช้เวลาเดินทางไม่นาน อีกทั้งยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ รองรับอย่างครบครัน นอกจากนี้หัวหินยังมีการคมนาคมที่จะสะดวกมากยิ่งขึ้น เพราะในปัจจุบันมีโครงการก่อสร้างทางยกระดับบนทางหลวงหมายเลข 35สายธนบุรี-ปากท่อ (ถนนพระราม2) ซึ่งมีจุดเริ่มต้นตั้งแต่ทางแยกต่างระดับบางขุนเทียนไปถึงแยกวังมะนาว โดยสามารถใช้จุดขึ้น-ลงสมุทรสงครามเพื่อเข้าสู่หัวหินได้โดยสะดวก(ช่วงที่1ทางแยกต่างระดับบางขุนเทียน-เอกชัยจะแล้วเสร็จในปี พ.ศ. 2565) ปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลที่ดีต่อตลาดคอนโดมิเนียมบริเวณหัวหินในอนาคต เพราะแนวโน้มที่นักท่องเที่ยวจะเดินทางมายังหัวหินมีมากขึ้นเนื่องจากปัจจัยบวกจากการพัฒนาด้านคมนาคมดังกล่าว